導讀：

城市化進程的不斷推進帶來了經濟發(fā)展及社會結構的變化，作為城市發(fā)展核心的中心城區(qū)也不斷進行轉型發(fā)展，產業(yè)向現代服務業(yè)轉型，功能趨向綜合/ 復合。通過分析國內大中城市中心城區(qū)轉型一般趨勢，以及研究上海長風生態(tài)商務區(qū)、青島李滄生態(tài)商住區(qū)等典型案例，提出大中城市中心城區(qū)在轉型時應構建政府主導、多元市場主體參與的機制，應注重基公建配套設施的完善，應強化生態(tài)優(yōu)勢、打造文化特色以及產城融合發(fā)展。

01

我國大中城市中心城區(qū)轉型發(fā)展的歷程淺析

2.0 階段：城區(qū)功能轉向多元復合，核心是高知人群的吸引。

經濟社會的發(fā)展和變遷，也帶來產城人三者關系的新變化，其發(fā)展邏輯從“產- 城- 人”融合的發(fā)展模式轉變到“城- 人- 產”互動的發(fā)展模式。過去，城市的發(fā)展模式是“產- 人- 城”，有產業(yè)就招來人，有人就有城市建設需求，即“樂業(yè)”帶動“安居”，典型代表有大慶、鄂爾多斯等資源型城市的建立與興起?，F在，這一發(fā)展模式正向“城-人- 產”轉變，打造高品質的城市環(huán)境，先引來人才，進而帶動產業(yè)，即“安居”帶動“樂業(yè)”，如過去幾年杭州、西安、成都等大中城市紛紛發(fā)起“搶人大戰(zhàn)”。

圖：產城人三者關系新變化

產城人三者關系的新變化，也促使創(chuàng)新回歸城區(qū)。一方面，大中城市中心城區(qū)交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等綜合服務配套完善，對科技人才有較大的吸引力，能以科技人才帶動科技產業(yè)遷移，如紐約硅巷的興起；另一方面，中心城區(qū)底蘊深厚、商業(yè)繁華、人流密集，其豐富的商業(yè)與公共服務場景和海量的數據也為創(chuàng)新創(chuàng)意提供了良好的商業(yè)應用基礎，“喜茶”、“茶顏悅色”等網紅店均誕生于中心城區(qū)。

1. 上海長風生態(tài)商務區(qū)

上海長風生態(tài)商務區(qū)前身是一個老工業(yè)區(qū)，位于上海中心城區(qū)的西部，總面積約2.2 平方公里，在20 世紀90 年代一度污染嚴重，安全隱患叢生。2000 年后，在上海產業(yè)向現代服務業(yè)轉型以及加大對蘇州河沿岸保護與開發(fā)的大背景下，長風生態(tài)商務區(qū)開啟了“生態(tài)”轉型發(fā)展，成為上海首個以“生態(tài)”命名的商務區(qū)。

長風生態(tài)商務區(qū)的轉型特點與經驗主要有以下四點：

第一、差別定位，強化自身比較優(yōu)勢。長風生態(tài)商務區(qū)在成立時就面臨著虹橋商務區(qū)、真如副中心等商務區(qū)的競爭，因此，長風生態(tài)商務區(qū)利用自己蘇州河沿岸的地域優(yōu)勢，放大生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，定位為生態(tài)商務區(qū)，重點發(fā)展總部會展、金融服務、文化旅游等。商務區(qū)沿蘇州河岸騰空工業(yè)用地并全部改為綠地，成為普陀區(qū)綠化覆蓋率最高的地方之一。

第二、超前規(guī)劃，產城融合發(fā)展。長風生態(tài)商務區(qū)按照產城融合的規(guī)劃理念，并參照國際商務區(qū)的經驗，精確規(guī)劃產業(yè)及居住的比例：315 萬平方米建筑總量中，商辦面積占202 萬平方米、住宅占83 萬平方米、公建配套占30 萬平方米。在建設時序上，長風生態(tài)商務區(qū)采用同步甚至先行啟動公共綠化、市政道路、配套設施等項目建設的開發(fā)模式，首先改變城區(qū)環(huán)境。

第三、挖掘文化資源，變廢為寶。在商務區(qū)建設的同時，依靠沿蘇州河歷史文化遺存豐富這一特色，對火柴廠、味精廠等工廠舊址進行系統保護，陸續(xù)建成諸如成龍電影藝術館、商標火花館、游艇游船館、蘇州河工業(yè)文明展示館等文化設施，豐富商務區(qū)的人文氣質，提高商務區(qū)的商務品位。

第四、政府主導，出臺專項扶持政策。普陀區(qū)政府專門設立了長風生態(tài)商務區(qū)管委會，為長風生態(tài)商務區(qū)的發(fā)展提供了有力的組織保障。為推進長風生態(tài)商務區(qū)的招商引資工作，普陀區(qū)政府在已有的產業(yè)政策基礎上，針對長風生態(tài)商務區(qū)專門制定了和《關于支持長風金融港建設的制度化安排》《普陀區(qū)關于促進股權投資企業(yè)和股權投資管理企業(yè)發(fā)展的若干意見》等。

2. 青島李滄生態(tài)商住區(qū)

李滄區(qū)位于青島市中心城區(qū)北部，曾是青島市內的傳統工業(yè)區(qū)。2011 年后，《山東半島藍色經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》獲國務院批復，青島的城市能級及區(qū)域帶動作用進一步提升，李滄區(qū)由大青島發(fā)展的腹地轉變成了前沿地區(qū)。李滄生態(tài)商住區(qū)主要指青銀高速以東區(qū)域，面積約32 平方公里，包括世園街道和九水街道。根據區(qū)域內金水路南、北片區(qū)的最新規(guī)劃公示，區(qū)域主要定位為集院士產業(yè)服務、生態(tài)休閑、宜居生活于一體的花園式創(chuàng)新城區(qū)。

李滄生態(tài)商住區(qū)的轉型特點與經驗主要有以下三點：

第一、改善城區(qū)環(huán)境，高標準打造城區(qū)配套。李滄區(qū)借助青島2014 年世界園藝博覽會將落戶百果山的機遇，大力推進生態(tài)商住區(qū)內道路、管網、綠化等基礎設施大改造，主干道金水路建成為“青島市最美人行道”。積極完善區(qū)域的商業(yè)配套，李滄區(qū)對城中村改造項目的商住比例作出明確規(guī)定，一般項目商業(yè)比例不得低于20%，重點區(qū)域、重點項目的商業(yè)比例要達到40%，甚至50% 以上。重點提升教育短板，引入青島市最好的中學青島市實驗初中在區(qū)域內開辦分校。

圖：李滄生態(tài)商住區(qū)市政配套道路分布圖

第二、轉變發(fā)展思路，改“經營總部”為“經營院士”。在青島的主城區(qū)中，李滄區(qū)發(fā)展是相對落后的，經濟總量及人均GDP 都不到市南區(qū)的一半。在從傳統工業(yè)區(qū)轉向現代服務區(qū)的過程中，如何通過產業(yè)突圍帶動區(qū)域突圍成為李滄區(qū)發(fā)展的首要問題。因此，李滄區(qū)轉變發(fā)展思路，改“經營總部”為“經營院士”，以高等級人才帶動高新產業(yè)發(fā)展。

第三、打造地標項目，建設青島國際院士港。2016 年李滄區(qū)正式啟動青島國際院士港建設，并設立青島國際院士港管委會。青島國際院士港定位于新一代信息技術、生物醫(yī)藥、高端裝備制造、新能源及新材料、高端設計等產業(yè)領域，重點引進各國世界級水平的院士和中國科學院院士、中國工程院院士( 含外籍院士) 以及海內外博士團隊。李滄區(qū)將世界園藝博覽會周邊成片區(qū)域嚴控為科研、高新技術和生態(tài)用地，打造青島唯一一個多層、低密度、高舒適性花園辦公園區(qū)。

圖：青島國際院士港主要引進院士

從上海長風生態(tài)商務區(qū)以及青島李滄生態(tài)商住區(qū)的案例可以看出，國內大中城市中心城區(qū)核心片區(qū)轉型發(fā)展主要經驗有：“揚”自身生態(tài)、文化等資源特色，“補”交通、醫(yī)教、商業(yè)配套等短板，“造”引爆點項目，向城市新中心轉型。

1、政府主導推進，多元市場主體參與。

中心城區(qū)轉型過程相對較長、牽扯主體較多，沒有政府的強力支持是不可能完成的，如上海長風商務區(qū)、青島李滄商住區(qū)均設立有管辦。政府的支持主要體現在三個方面：一是地方政府為促進地區(qū)發(fā)展，牽頭或主導進行區(qū)域的規(guī)劃；二是采用政府部門強力推進、直接操作，進行基礎設施和公益性項目建設；三是給予區(qū)域轉型特殊的鼓勵政策。在政府主導的基礎上，還應充分發(fā)揮市場的“主體”作用，提升城區(qū)轉型的效率，在舊城舊村改造中可積極引入城市開發(fā)經驗豐富的房地產公司。

2、完善城區(qū)功能，注重基公建配套設施建設。

中心城區(qū)一般建設較早，配套設施落后陳舊，甚至部分片區(qū)因為配套資源向新城區(qū)傾斜的原因反而存在燈下黑的現象。因此，首先應強化片區(qū)道路、管網、綠化等基礎設施建設，并且注重寬帶、網絡等新基建的建設，完善醫(yī)療、教育配套，營造便捷的交通、豐富的信息、迅速的通訊、高質的辦公和商務運營環(huán)境，進而聚集人口及產業(yè)。

3、強化生態(tài)優(yōu)勢，持續(xù)優(yōu)化生態(tài)環(huán)境。

產城人三者關系的新變化下，生態(tài)資源也實現從外部性負擔到新競爭優(yōu)勢的轉變，甚至成為經濟發(fā)展的戰(zhàn)略要素，如東莞松山湖、杭州青山湖、蘇州陽澄湖等沿湖區(qū)域均成為科研創(chuàng)新、高新產業(yè)發(fā)展的新高地。未來城區(qū)生態(tài)與城區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣在很大程度上決定著其能否吸引和留住人才與企業(yè)，從而影響其競爭力和發(fā)展力。因此，中心城區(qū)應高度重視生態(tài)建設，加大山水、園林、綠道等生態(tài)環(huán)境的保護與建設。

4、采取有機更新，打造地方文化特色。

幾乎每一個城市，都擁有自己的城市故事與城市記憶，并據此形成各自獨特的城市性格。中心城區(qū)作為城市空間的地理中心和城市文化的記憶源頭，具備著不可復制的價值。因此，在中心城區(qū)轉型的過程中，應注重對具有重要文化價值的各類建筑與遺存的保存，在更新方式上更多地采取有機更新，如上海愚園路、上生新所等空間的“微更新”，已經成為再造全新人氣地標的經典案例。

5、加強產城融合，保障產業(yè)發(fā)展空間。

城市更新雖然關鍵是要滿足人的需求，但其核心驅動力則來自產業(yè)升級，僅靠政府財政補貼很難長期對城區(qū)進行維護更新，要保障城區(qū)長久繁榮，核心還是要筑牢產業(yè)優(yōu)勢。由“舊城舊村舊廠”構成的中心城區(qū)更新，要積極搶抓當前新經濟新業(yè)態(tài)新模式的趨勢與機遇，因地制宜，利用好舊街區(qū)舊廠區(qū)的閑置資源，打造具有現代活力的產業(yè)體系。