導(dǎo)讀：

隨著城市不斷的快速擴(kuò)張發(fā)展，城市可用土地空間逐漸減少，土地成本持續(xù)攀升，原有工業(yè)用地土地收益率不斷下降等問(wèn)題的凸顯，工業(yè)上樓突然就成為了一個(gè)解決工業(yè)土地短缺的熱門詞匯。工業(yè)上樓的內(nèi)涵在從市場(chǎng)倒逼型產(chǎn)品向政府引導(dǎo)型產(chǎn)品過(guò)度過(guò)程中不斷多元深化，以新一代信息技術(shù)、智能制造、機(jī)器人、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等高端制造成為工業(yè)上樓的主要客群。深圳全至科技創(chuàng)新園作為寶安區(qū)乃至深圳市工業(yè)上樓的典型案例，為模式創(chuàng)新、政策推廣提供了借鑒意義。

01

工業(yè)上樓的概念

珠三角地區(qū)憑借著與港澳毗鄰的地緣優(yōu)勢(shì)，在改革開(kāi)放以后迅速成為了世界重要的制造業(yè)基地。但隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，珠三角城市工業(yè)面臨著越來(lái)越嚴(yán)重的土地緊缺問(wèn)題和產(chǎn)業(yè)升級(jí)挑圖：深圳全至科技創(chuàng)新園基本信息戰(zhàn)。深圳寶安區(qū)政府以推動(dòng)工業(yè)上樓，通過(guò)在存量土地上挖掘價(jià)值潛力給出了一份自己的答案。

圖：深圳全至科技創(chuàng)新園基本信息

1. 全至科技創(chuàng)新園區(qū)城市更新

深圳全至科技創(chuàng)新園是國(guó)內(nèi)第一個(gè)工業(yè)上樓項(xiàng)目，由業(yè)主深圳市佳領(lǐng)域?qū)崢I(yè)有限公司進(jìn)行改造, 運(yùn)營(yíng)方是深圳市全至產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)有限公司。項(xiàng)目利用城市更新的機(jī)會(huì)探索工業(yè)上樓模式，既為企業(yè)園區(qū)創(chuàng)造了大量的廠房，又倒逼了工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，緩解了當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與用地緊張之間的矛盾。在2012 年改造之初，工業(yè)上樓只是一個(gè)概念，缺乏明確的政策指導(dǎo)。

全至科技創(chuàng)新園地處寶安區(qū)沙井街道后亭社區(qū)，前身是茅洲山工業(yè)區(qū)，占地面積近3 萬(wàn)平方米。原有產(chǎn)業(yè)能級(jí)不足，更新前園區(qū)內(nèi)共有29 家企業(yè)，均為五金制品、模具銷售、配件包裝、塑膠生產(chǎn)等傳統(tǒng)低端制造行業(yè)，企業(yè)規(guī)模偏小，缺乏核心技術(shù)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)。2011 年起，茅洲山工業(yè)園改造啟動(dòng)，以“適應(yīng)中國(guó)制造2025、工業(yè)4.0 和高端智能制造業(yè)需要的新興產(chǎn)業(yè)空間”為理念進(jìn)行規(guī)劃、啟動(dòng)舊改，通過(guò)拆除重建和綜合整治相結(jié)合，正式轉(zhuǎn)型為全至科技創(chuàng)新園。園區(qū)按照“廠房+ 寫字樓”復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)23 層的全至科創(chuàng)大廈，樓層高度增至99.8 米，層高4.2 米，荷載750kg/m2，打造一個(gè)集研發(fā)辦公、高端生產(chǎn)、生活配套于一體的產(chǎn)業(yè)綜合體，工業(yè)空間面積也從原先的5 萬(wàn)平方米，拓展至15.5 萬(wàn)平方米。園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是機(jī)器人和智能裝備，重點(diǎn)培育機(jī)器人、智能裝備、生物醫(yī)療設(shè)備、穿戴式智能設(shè)備、物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)智能終端、工業(yè)4.0 等行業(yè)。到2019 年， 園區(qū)入駐中小微科技型企業(yè)160 多家, 集聚高端人才近三千多人, 目前園區(qū)招商入駐率已達(dá)90%, 且入駐園區(qū)的智能制造產(chǎn)業(yè)集聚度高達(dá)85% 以上。

2. 全至科技創(chuàng)新園產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

建設(shè)科技創(chuàng)新平臺(tái)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同。園區(qū)發(fā)起設(shè)立深圳市機(jī)器人標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)服務(wù)平臺(tái)、智能制造研究院、智能制造協(xié)同創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室IMC Lab、全至100創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)等重要產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)，以“互聯(lián)網(wǎng)+”的智慧服務(wù)模式形成科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)鏈—供應(yīng)鏈—服務(wù)鏈—?jiǎng)?chuàng)新鏈”四鏈一體的新型綜合性園區(qū)生態(tài)體系。園區(qū)目前已獲得國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器、深圳市特色工業(yè)園、寶安區(qū)科技桃花源、深圳市創(chuàng)客孵化基地、廣東省科技企業(yè)加速器、沙井工業(yè)立街示范園區(qū)等榮譽(yù)稱號(hào)。

園區(qū)財(cái)政支持補(bǔ)貼吸引產(chǎn)業(yè)集聚。園區(qū)內(nèi)作為政府認(rèn)定的科技孵化器，符合條件的企業(yè)可申請(qǐng)政府的無(wú)償資助、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等，包括租金補(bǔ)貼5-20元/m2/月、科技孵化項(xiàng)目資助、科技孵化項(xiàng)目畢業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)等，進(jìn)一步提升對(duì)高端產(chǎn)業(yè)的吸引力。

科學(xué)規(guī)劃適宜工業(yè)生產(chǎn)的建筑樓宇?？?/span>創(chuàng)大廈在建設(shè)之前即規(guī)劃了科學(xué)流線，實(shí)現(xiàn)人車分流、人貨分流， 配置大型全天候卸貨平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)高效垂直運(yùn)輸。大廈配備多臺(tái)大型載重客梯，方便樓內(nèi)企業(yè)運(yùn)送設(shè)備儀器、材料產(chǎn)品等， 滿足各種大型研發(fā)、生產(chǎn)設(shè)備需求。

生活配套設(shè)施完善保障發(fā)展環(huán)境。園區(qū)包括一棟23層科創(chuàng)大廈(“工業(yè)上樓”模式主體)、3棟5層研發(fā)辦公樓、1棟人才公寓、1棟綜合配套樓, 配有會(huì)議中心、美術(shù)館、員工食堂、咖啡店、書吧、籃球場(chǎng)、商業(yè)街、人才公寓等配套設(shè)施。

政府引導(dǎo)，加快城市更新向立體式開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變。在2016 年2 月深圳出臺(tái)《關(guān)于支持企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的若干措施》，提出研究劃定產(chǎn)業(yè)區(qū)塊控制線，確保中長(zhǎng)期內(nèi)全市工業(yè)用地總規(guī)模不低于270平方公里，占城市建設(shè)用地比重不低于30%。作為政策實(shí)踐的執(zhí)行者，寶安區(qū)在2016年7月出臺(tái)了《深圳市寶安區(qū)工業(yè)控制線管理辦法（試行）》，其中首次明確提出設(shè)置“工業(yè)紅線”和“工業(yè)藍(lán)線”的辦法，為該區(qū)劃定約為75平方公里的工業(yè)控制線。紅線是保障該區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而劃定的工業(yè)用地底線，藍(lán)線則是保障工業(yè)用地總規(guī)模而劃定的可穩(wěn)步轉(zhuǎn)型的工業(yè)用地引導(dǎo)線。也正是基于深圳市和寶安區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)空間的政策引導(dǎo)，拓展工業(yè)用地的垂直發(fā)展成為了城市更新的重要路徑。寶安區(qū)利用全至科技創(chuàng)新園打造“工業(yè)上樓”樣本，通過(guò)本地內(nèi)部挖掘?qū)崿F(xiàn)土地集約、節(jié)約，利用工業(yè)上樓等模式保障工業(yè)用地。

政策指引，環(huán)境更新帶動(dòng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。對(duì)于園區(qū)形象、單位產(chǎn)值等訴求，地方政府約束了工業(yè)上樓產(chǎn)品的打造。進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)需要匹配園區(qū)產(chǎn)業(yè)能級(jí)，能滿足適宜工業(yè)上樓發(fā)展的特性。入駐企業(yè)主要可分為三大類。一是傳統(tǒng)工業(yè)中的輕工業(yè)與中小型制造業(yè)，如輕型機(jī)械制造、紡織、服裝、食品、印刷等；二是以新一代信息技術(shù)為代表的新型制造業(yè)，包括半導(dǎo)體、精密儀器、無(wú)線電、機(jī)電加工、微電子通訊、新能源、新材料研發(fā)等；三是研發(fā)中試功能與服務(wù)業(yè)。對(duì)于全至科技創(chuàng)新園，在招商引資過(guò)程中以工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智能裝備及機(jī)器人、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)為中心，定位為智能制造園區(qū)，僅接受擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、自主研發(fā)能力的制造業(yè)企業(yè)入駐，對(duì)企業(yè)提出了更高的要求。而對(duì)于原先茅洲山工業(yè)園的企業(yè)，全至科技創(chuàng)新園的更新倒逼企業(yè)進(jìn)行自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將生產(chǎn)噪音較大、污染較大的設(shè)備遷移，保留原有的試驗(yàn)、測(cè)量等小型生產(chǎn)，優(yōu)化改造企業(yè)生產(chǎn)流程，滿足科創(chuàng)大廈對(duì)企業(yè)的要求。

配套保障，打通生產(chǎn)、研發(fā)融合的邊線界定。全至科技創(chuàng)新園在建設(shè)之初就規(guī)劃了適宜企業(yè)生產(chǎn)空間，充分保障貨物運(yùn)輸及室內(nèi)生產(chǎn)、堆放需求。在樓宇內(nèi)的空間布局上，既有能滿足企業(yè)做前段研發(fā)和辦公的區(qū)域，又有后端的生產(chǎn)車間，滿足企業(yè)做前段研發(fā)和辦公的區(qū)域，又有后端的生產(chǎn)車間，滿足高端制造企業(yè)研發(fā)生產(chǎn)一體化的需求。園區(qū)打造產(chǎn)業(yè)所需的科創(chuàng)服務(wù)平臺(tái)，支持機(jī)器人和智能裝備產(chǎn)業(yè)發(fā)展。園區(qū)配套完善的生活保障，人才公寓、健身場(chǎng)所、美術(shù)館、商業(yè)街區(qū)等滿足人才的生活需求，有利于企業(yè)對(duì)于人才的吸引和入駐。

從政策層面上，工業(yè)上樓是一種市場(chǎng)倒逼催生產(chǎn)品，寶安科技創(chuàng)新園工業(yè)上樓建設(shè)在2012年，而第一份工業(yè)上樓相關(guān)政策是2018年佛山市三水區(qū)出臺(tái)的，產(chǎn)業(yè)園區(qū)基于自身發(fā)展需求探索自我更新轉(zhuǎn)型模式。

圖：工業(yè)上樓政策推廣

1. 佛山市三水區(qū)

2. 深圳市寶安區(qū)

2019年11月，深圳寶安區(qū)印發(fā)《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引（試行）》為工業(yè)上樓提供了具體的操作細(xì)則。寶安區(qū)是深圳市內(nèi)工業(yè)重區(qū)，區(qū)內(nèi)廠房多建于上世紀(jì)8、90年代，廠房空間與功能難以滿足高度產(chǎn)業(yè)、企業(yè)生產(chǎn)研發(fā)的需求。寶安區(qū)《指引》中將工業(yè)上樓定義為“建筑高度超過(guò)24米且不超過(guò)100米的高層廠房”。政策明確進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)類型，通過(guò)研究符合寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向且適宜在高層廠房中生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，支持鼓勵(lì)新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、綠色低碳、生物醫(yī)藥、新材料、海洋經(jīng)濟(jì)等在《深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2016）》，和寶安區(qū)優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)制造業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵、核心、缺失環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)等的小規(guī)模中試及生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)。

3. 青島市城陽(yáng)區(qū)

2018 年5 月，青島城陽(yáng)區(qū)發(fā)布《加快高層工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，在全省范圍內(nèi)率先提出工業(yè)上樓，同年，引進(jìn)了高層工業(yè)樓宇項(xiàng)目——聯(lián)東U 谷·夏莊智造園。城陽(yáng)區(qū)重點(diǎn)支持電子及通信設(shè)備制造、計(jì)算機(jī)及辦公設(shè)備制造、醫(yī)療儀器設(shè)備及儀器儀表制造、航空航天器及這被制造等先進(jìn)制造業(yè)和新材料、新能源、節(jié)能環(huán)保、大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)；同時(shí)，鼓勵(lì)投融資機(jī)構(gòu)、研發(fā)機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)入駐。文件中對(duì)工業(yè)上樓要求是“占地30 畝以上，或總建筑面積5 萬(wàn)平方米以上，鼓勵(lì)50 畝以上的成片開(kāi)發(fā)，容積率原則上3.0 左右，最低不得低于2.5”，同時(shí)在政策上明確了工業(yè)上樓的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)投資主體、開(kāi)發(fā)建設(shè)基本要求、自持比例及分割轉(zhuǎn)讓等要求。政策方面，《意見(jiàn)》配套了12 條專項(xiàng)政策，包括工業(yè)綜合體基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減免、分割轉(zhuǎn)讓發(fā)生的區(qū)級(jí)貢獻(xiàn)返還、工業(yè)綜合體每畝經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)達(dá)到一定數(shù)額給予一次性等額獎(jiǎng)勵(lì)等。

4. 蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)

同年9月蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)布了《蘇州工業(yè)園區(qū)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案》，在行動(dòng)方案的第9條中也明確提出了要“提高用房用地效率。鼓勵(lì)地下（地上）空間開(kāi)發(fā)，最大限度提高土地節(jié)約集約利用水平。鼓勵(lì)工業(yè)上樓，提高產(chǎn)業(yè)用地容積率”。

圖：工業(yè)上樓項(xiàng)目案例

在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中， 工業(yè)上樓是一場(chǎng)先行先試的變革， 不僅成功化解了經(jīng)濟(jì)與土地之間的發(fā)展矛盾， 更是從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展模式上推動(dòng)了轉(zhuǎn)型升級(jí)。

從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，工業(yè)上樓推動(dòng)了新興產(chǎn)業(yè)加速集聚。新一代信息技術(shù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、機(jī)器人等新興產(chǎn)業(yè)更適宜利用工業(yè)上樓的空間，企業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)等各環(huán)節(jié)不再受限制于空間，可滿足企業(yè)一體化運(yùn)營(yíng)管理。通過(guò)招商引導(dǎo)，工業(yè)上樓樓宇能夠形成密度更高的產(chǎn)業(yè)集聚，在一棟樓宇的垂直空間中即可形成產(chǎn)業(yè)鏈上下游，更大力度的發(fā)揮產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。

從生產(chǎn)模式上，工業(yè)上樓推動(dòng)企業(yè)向智能化數(shù)字化轉(zhuǎn)型。工業(yè)上樓是一個(gè)生產(chǎn)空間從平面向立體轉(zhuǎn)化的過(guò)程，在機(jī)器代人、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)推動(dòng)生產(chǎn)工藝和流程發(fā)展巨大改變的背景下，政府和企業(yè)對(duì)于智能型工廠的要求和需求越來(lái)越高。高端制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身對(duì)生產(chǎn)智能化、數(shù)字化就有更高的標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)上樓樓宇在建設(shè)上就有配套智能化、數(shù)字化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。而“摩天工廠”的建設(shè)改變了原有制造業(yè)園區(qū)的環(huán)境，倒逼傳統(tǒng)制造企業(yè)為適應(yīng)園區(qū)建設(shè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐。

從產(chǎn)品推廣上，粵港澳大灣區(qū)的應(yīng)用帶動(dòng)沿海及內(nèi)陸城市逐步適應(yīng)。工業(yè)上樓從深圳、東莞、佛山等地的廣泛推廣，逐步帶動(dòng)了長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等地工業(yè)城市的復(fù)制借鑒。依托產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和工業(yè)制造發(fā)展的內(nèi)陸城市，工業(yè)上樓或?qū)⒊蔀槠湮磥?lái)轉(zhuǎn)型升級(jí)的助推器。以工業(yè)上樓的模式創(chuàng)新從供給側(cè)推動(dòng)了土地與空間要素的改革，帶動(dòng)更廣范圍的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域供給側(cè)改革，發(fā)揮改革的乘數(shù)效應(yīng)，構(gòu)建具有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。