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閱讀提要：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)新的重要空間載體，對聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設(shè)等具有重要意義。近年來，由于新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的連續(xù)低迷，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為社會關(guān)注的熱點和投資新寵，助推產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)一步發(fā)展。

2017年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》，在創(chuàng)新驅(qū)動、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、配套設(shè)施等方面對開發(fā)區(qū)改革創(chuàng)新提出了明確要求，為我國園區(qū)進(jìn)一步發(fā)展升級指明方向。2019年，國務(wù)院出臺《關(guān)于推進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》，提出集聚生產(chǎn)要素、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、拓展發(fā)展新空間，完善對內(nèi)對外合作平臺功能，打造綜合創(chuàng)新型國家級經(jīng)開區(qū)。2020年，在《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》一文中，國家明確高新區(qū)應(yīng)在自主創(chuàng)新能力、產(chǎn)業(yè)層次提升、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境等方面加大支持和建設(shè)力度，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園區(qū)示范引領(lǐng)和輻射帶動作用。

由此可見，創(chuàng)新突破、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、配套服務(wù)、招商策略等方面將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的核心。唯有摸清產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展方向與趨勢，才能更好地推動新時代背景下的園區(qū)轉(zhuǎn)型升級與長遠(yuǎn)發(fā)展。

自1979年深圳成立第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)——蛇口工業(yè)區(qū)至今，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)已歷經(jīng)四十余年發(fā)展歷程，不同發(fā)展階段其產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)模式、盈利模式等均與有所不同。按照發(fā)展時間脈絡(luò)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展大致可以分為四個階段：起步創(chuàng)建期、快速成長期、整頓治理期和轉(zhuǎn)型升級期。

圖1  產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的四個階段

改革開放以來，以“園區(qū)+地產(chǎn)”商業(yè)模式為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)迅速發(fā)展，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的核心生產(chǎn)力，其核心特征和經(jīng)營模式不斷演變，逐漸從1.0演化到4.0版本。在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)、模式創(chuàng)新、產(chǎn)城融合、創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)等背景催生下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐步實現(xiàn)由無主題型產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)集聚型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)鏈型園區(qū)到產(chǎn)業(yè)生態(tài)型園區(qū)的轉(zhuǎn)變，同時在園區(qū)驅(qū)動力、配套和運營等方面逐步演變。

圖2  產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展版本比較分析

● 顯特色

基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身基礎(chǔ)和資源優(yōu)勢進(jìn)行園區(qū)的定位與規(guī)劃，開展差異化模式，圍繞服務(wù)體系、投資體系和生態(tài)體系三個維度，形成園區(qū)核心競爭力，凸顯產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身特色。推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)由“房地產(chǎn)開發(fā)商”向“園區(qū)運營服務(wù)商”“企業(yè)合伙人”“科技投行”等角色轉(zhuǎn)變，以產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資作為園區(qū)盈利模式升級的突破點，提升培育產(chǎn)業(yè)服務(wù)體、產(chǎn)業(yè)投資體系以及產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系的能力。

● 引龍頭

將引進(jìn)龍頭企業(yè)、重點項目等放在招商計劃的首要之位，在園區(qū)開發(fā)過程同步結(jié)合龍頭企業(yè)配套設(shè)施和服務(wù)的建設(shè)需求。確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，摸清產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，形成產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群招商引資，引入企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)、抱團(tuán)發(fā)展、以商招商。按照區(qū)域功能特點和產(chǎn)業(yè)布局，實施產(chǎn)業(yè)招商引資，開展主題招商、規(guī)劃招商、功能招商，實現(xiàn)龍頭企業(yè)集聚發(fā)展。

● 重品質(zhì)

通過對產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行整理、優(yōu)化、升級，在體量和質(zhì)量上進(jìn)行調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、比重和功能，達(dá)到“瘦身”和“增高”的目的，實現(xiàn)園區(qū)從重規(guī)模到重品質(zhì)的突破。重點建設(shè)以創(chuàng)新、以成果轉(zhuǎn)化為目標(biāo)的園區(qū)，集聚吸引高精尖產(chǎn)業(yè)，打造一批創(chuàng)新能力與技術(shù)研發(fā)領(lǐng)先的龍頭企業(yè)，帶動形成一批集約水平高、關(guān)聯(lián)度大的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極引入發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，支持發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，提升園區(qū)品質(zhì)。

● 融合化

推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)與當(dāng)?shù)匦滦统擎?zhèn)化建設(shè)相銜接，強(qiáng)化土地集約利用和功能的綜合化，實現(xiàn)高品質(zhì)的城市服務(wù)配套功能，統(tǒng)籌優(yōu)化產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)、商貿(mào)區(qū)等功能區(qū)布局，推進(jìn)產(chǎn)城一體化，由單一生產(chǎn)型向生產(chǎn)、服務(wù)、消費多點支撐的綜合性城區(qū)轉(zhuǎn)變，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托打造智慧生態(tài)、宜居宜業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城。

● “加工型”轉(zhuǎn)為“研發(fā)型”：創(chuàng)新突破

在國家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求的大背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將逐步從低附加值的加工/代工轉(zhuǎn)型為高價值的研發(fā)、技術(shù)型園區(qū)，打造前端性產(chǎn)業(yè)鏈（包括研發(fā)、設(shè)計、中試等）。以技術(shù)創(chuàng)新能力和技術(shù)轉(zhuǎn)化效率為重點，走向以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)為主體的研發(fā)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

● “賣空間”轉(zhuǎn)為“賣服務(wù)”：服務(wù)更新

除了優(yōu)惠政策和價格之外，吸引企業(yè)入駐園區(qū)的重要因素還有產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的管理運營和服務(wù)。通過樹立共性技術(shù)研發(fā)、金融、市場交易、成果轉(zhuǎn)化、人才引進(jìn)和培訓(xùn)、品牌推介、創(chuàng)客空間項目孵化等服務(wù)，豐富園區(qū)管理、創(chuàng)新協(xié)助、拓展收益等服務(wù)形式，降低企業(yè)運營成本，促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)新、開拓市場，提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群的競爭力。以此完成產(chǎn)業(yè)園區(qū)從賣空間到賣服務(wù)的轉(zhuǎn)型，完善園區(qū)資產(chǎn)管理能力與運營能力。

圖3  不同企業(yè)依據(jù)產(chǎn)業(yè)特征所需的物理空間有所不同，企業(yè)內(nèi)部依據(jù)生產(chǎn)特征所需辦公空間有所不同，更好的滿足企業(yè)物理空間和辦公空間，實現(xiàn)服務(wù)更新。（資料來源：整理自FTA工作模式研究）

● “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”轉(zhuǎn)為“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”：以人為本

未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將圍繞著城區(qū)經(jīng)濟(jì)、綜合城區(qū)發(fā)展，以“產(chǎn)城融合”的理念系統(tǒng)策劃、規(guī)劃、管理、開發(fā)、運作產(chǎn)業(yè)園區(qū)即產(chǎn)業(yè)新城，是目前園區(qū)升級發(fā)展的大趨勢。產(chǎn)業(yè)園區(qū)走向產(chǎn)業(yè)社區(qū)，需要通過兩個關(guān)鍵點實現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

一是創(chuàng)造人與人相互連接的合作空間，二是打造豐富的生活配套。產(chǎn)業(yè)園區(qū)以生產(chǎn)效率為基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)社區(qū)以人的體驗為衡量標(biāo)準(zhǔn)，其最大的特征在于以人為本，打造空間尺度和舒適度適宜的物理環(huán)境和生活體驗，包括產(chǎn)業(yè)社區(qū)的品牌定位、價值主張、精神文化等。

案例鏈接：新加坡——緯壹科技城

緯壹科技城是新加坡政府于2000年啟動建設(shè)的大型新經(jīng)濟(jì)項目，占地總面積200公頃，地處新加坡科技走廊的中心地帶?？萍汲羌≌?、商業(yè)中心、休閑體育設(shè)施、研究機(jī)構(gòu)、高等學(xué)府等于一體，將生物醫(yī)藥、信息通訊與媒體作為重點研發(fā)領(lǐng)域。同時，以商業(yè)娛樂與教育生活配套組團(tuán)輔助發(fā)展，并預(yù)留遠(yuǎn)期拓展區(qū)。經(jīng)過近20余年的發(fā)展，緯壹科技城已匯集近5萬名員工、400多家企業(yè)和機(jī)構(gòu)、16個公共研究機(jī)構(gòu)和5所高校，成為新加坡政府建設(shè)知識型經(jīng)濟(jì)的重要標(biāo)志，享有亞洲“硅谷”的稱號。

圖4  緯壹科技城建設(shè)空間演變圖（圖片來源：張俊）

合理的功能分區(qū)規(guī)劃、科學(xué)的規(guī)劃管控、完善的交通體系以及資源開發(fā)共享，是緯壹科技城成為工作、學(xué)習(xí)、生活、休閑一體化的園區(qū)典范的重要因素。通過各方協(xié)同合作共同打造園區(qū)空間，為智能化軟件設(shè)施置入、精細(xì)化市場運營等提供良好的物理空間，使得人才與產(chǎn)業(yè)更好的集聚，保障園區(qū)創(chuàng)新持續(xù)發(fā)展。

圖5  緯壹科技城規(guī)劃四大亮點

● “招商引資”轉(zhuǎn)為“招商引智”：精細(xì)運營

園區(qū)招商方面，除了依據(jù)產(chǎn)業(yè)定位與其產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源稟賦契合，建立產(chǎn)業(yè)生態(tài)和供應(yīng)鏈來精準(zhǔn)定向招商外，還應(yīng)關(guān)注“引智招商”，積極吸引科研院所、科學(xué)家工作室、博士后工作站及產(chǎn)業(yè)層次高、科技含量高的龍頭企業(yè)和相關(guān)配套企業(yè)落戶園區(qū)。通過搭建招商引才高能級平臺，強(qiáng)化招才引智，實現(xiàn)資金、技術(shù)、項目管理的立體帶動。未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展將更加重視人力資源開發(fā)工作，創(chuàng)新招商引“智”手段，促進(jìn)人才資源的集聚與開發(fā)，為新興產(chǎn)業(yè)培育和產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級提供動力，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長。

● “產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈”轉(zhuǎn)為“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”：智慧生態(tài)

通過創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，逐步轉(zhuǎn)變構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈,鏈接園區(qū)內(nèi)資源,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，助推園區(qū)發(fā)展。完善的生態(tài)圈有利于凝聚園區(qū)內(nèi)企業(yè)，培育多元化的辦公空間新需求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展應(yīng)持續(xù)以創(chuàng)新為引擎,以人才為驅(qū)動,強(qiáng)化資源配置,搭建由企業(yè)、物業(yè)業(yè)主、高校、政府等共同參與的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

案例鏈接：上?！鷳B(tài)圈成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新引擎

2020年，上海在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上，發(fā)布60平方公里產(chǎn)業(yè)新空間并推介26個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場吸引了諸多企業(yè)落地設(shè)立其辦公室或園區(qū)，發(fā)展態(tài)勢良好。去年第二季度，上海產(chǎn)業(yè)核心型園區(qū)凈吸納量超過12.1萬平方米，同比上漲130%，來自科技和醫(yī)療行業(yè)的租賃需求尤為活躍。此外，由于對相關(guān)人才的需求日益增強(qiáng)，促使企業(yè)將辦公室設(shè)立在研究院或理工類院校附近，進(jìn)一步推動核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的發(fā)展。

圖6  上海主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊：5個核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)＋6個成長型產(chǎn)業(yè)園區(qū)（圖片來源：仲量聯(lián)行）

上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)以政策為支持，以人才為驅(qū)動，打造產(chǎn)城融合、創(chuàng)新研發(fā)、產(chǎn)業(yè)聚集等鮮明特色，逐漸形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)自有的供需內(nèi)循環(huán)，凝聚園區(qū)內(nèi)部企業(yè)。從服務(wù)企業(yè)核心價值出發(fā)，園區(qū)內(nèi)包括企業(yè)、物業(yè)業(yè)主、政府、高校等參與者，共同打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生態(tài)圈。園區(qū)職能從“產(chǎn)業(yè)集聚”向新興產(chǎn)業(yè)培育、全產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建轉(zhuǎn)變，以此吸引更多外部企業(yè)入駐園區(qū)。

參考資料：

1、FTA相關(guān)資料：

https://mp.weixin.qq.com/s/2hI8z7JQJEzGYyJ0szW2vg

2、前瞻產(chǎn)業(yè)研究院：

https://f.qianzhan.com/yuanqu/detail/190115-96a62b59.html

3、張俊. 創(chuàng)新導(dǎo)向下高科技園區(qū)的規(guī)劃管控研究[D].華南理工大學(xué),2019.

4、新加坡市區(qū)重建局官網(wǎng)：

https://www.ura.gov.sg/maps/?service=mp  

5、仲量聯(lián)行.生態(tài)圈成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新引擎[R].上海:仲量聯(lián)行