前些年，在經(jīng)濟發(fā)展單一目標的驅動下，各地對工業(yè)用地的經(jīng)營管理較為粗放，造成了大量處于閑置或低效狀態(tài)的用地。在土地資源緊缺與城市發(fā)展的矛盾日益緊張的情況下，存量工業(yè)用地有機更新，是挖掘盤活存量、釋放產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的有力舉措。
現(xiàn)如今，為適應新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展需求，土地開發(fā)強度大、融合多種功能的新型產(chǎn)業(yè)用地成為熱點，各地關于新型產(chǎn)業(yè)用地的政策也陸續(xù)出臺。對于有轉型升級需求的存量工業(yè)用地來說，搭上新型產(chǎn)業(yè)用地政策利好的快車，不失為一種有效方式。
Part Ⅰ 新型產(chǎn)業(yè)用地的由來？
新型產(chǎn)業(yè)用地的出現(xiàn)是為了適應新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展需求。近年來，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、在中國迅猛發(fā)展。這些新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)在空間布局、載體形態(tài)、用地期限等方面與以往的工業(yè)用地明顯不同，其用地具有典型的研發(fā)與制造等活動融合、多種用地類型混合、用地需求多元等特征，過去相對粗放的土地經(jīng)營管理政策已無法滿足新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展需求。
國家層面的相關政策為工業(yè)用地創(chuàng)新分類定了基調(diào)。國家層面上，先后出臺了《關于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5 號）以及《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引》（自然資辦發(fā)〔2019〕31 號）等，提出了“新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地”以及“允許工業(yè)用地兼容一定比例的生產(chǎn)性服務設施、科教用地兼容一定比例的科技和生活服務設施”，給全國的工業(yè)用地創(chuàng)新分類定了基調(diào)，很多城市的新型產(chǎn)業(yè)用地就是以此為底板來執(zhí)行的。
各地也對新型產(chǎn)業(yè)用地進行了大量的探索和創(chuàng)新。地方層面上，不少城市根據(jù)自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，甚至早于國家出臺了新型產(chǎn)業(yè)用地政策。上海市在2013年就出臺了《上海市規(guī)劃和國土資源管理局關于增設研發(fā)總部類用地相關工作的試點意見》（滬規(guī)土資地[2013]153號），意見中明確提出，在規(guī)劃用地分類中對應“科研設計用地（C65）”類別，具體包括科學研究、勘測設計、觀察測試、科技信息、科技咨詢、研發(fā)總部等機構用地，以及各類產(chǎn)品及其技術的研發(fā)、中試等設施用地，不包括附設于其他單位內(nèi)的研究室和設計室等用地；深圳市在《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》（2013年版）也新增了新型產(chǎn)業(yè)用地M0，為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關配套服務活動的用地。
各地新型產(chǎn)業(yè)用地的政策梳理
Part Ⅱ 相比一般工業(yè)用地有那些優(yōu)勢？
從各地目前已出臺的新型產(chǎn)業(yè)用地政策來看，與一般工業(yè)用地相比，新型產(chǎn)業(yè)用地在開發(fā)強度、土地價格、物業(yè)類型、建筑確權、項目審批等方面有著明顯優(yōu)勢，主要優(yōu)勢如下：
單位土地開發(fā)強度大。新型產(chǎn)業(yè)用地容積率相對較高，一般在3.0-5.0之間，深圳規(guī)定最高可達6.0，而一般工業(yè)用地容積率基本在1.0-2.0間。
用地功能兼容性強。新型產(chǎn)業(yè)用地允許配置一定比例的商業(yè)辦公、配套住宅、公共服務設施等，配套設施比例最高可達30%，大大突破一般工業(yè)用地7%的紅線。
保留了分割轉讓空間。在新型產(chǎn)業(yè)用地的分割轉讓條件設置上，除北京、上海政策限制較為嚴格外，其他城市在產(chǎn)業(yè)用房和配套用房上都存在分割轉讓的空間。
土地出讓方式上較為靈活。大部分城市試行或支持“先租賃后出讓”的彈性供地制度，并且在出讓年限設置上也相對靈活。
各城市新型產(chǎn)業(yè)用地配套用房及分割轉讓條件梳理
Part Ⅲ 一般工業(yè)用地如何轉型？
已出讓工業(yè)用地的轉型路徑逐漸明晰。新型產(chǎn)業(yè)用地的來源包括新增用地、工業(yè)用地轉新型產(chǎn)業(yè)用地、已出讓工業(yè)用地轉新型產(chǎn)業(yè)用地三種，目前主要以新增用地為主，隨著各地有關新型產(chǎn)業(yè)用地的管理細則陸續(xù)出臺，已出讓工業(yè)用地轉新型產(chǎn)業(yè)用地的口子在漸漸松動。
各地政策均強調(diào)要符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向和規(guī)劃條件要求。上海規(guī)定，在符合規(guī)劃和取得項目認定意見的基礎上，可通過簽訂補充合同的形式，重新約定土地用途、建設條件和相關條款，并按照研發(fā)總部類用地與普通工業(yè)用地評估價差額的50%補繳土地出讓金。杭州規(guī)定，對不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向的存量低效工業(yè)用地可按規(guī)定報批后轉變?yōu)閯?chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地，并由所在區(qū)按照“改一補一”的原則，在本區(qū)、縣（市）、新區(qū)區(qū)域內(nèi)補足工業(yè)用地指標；確實無法補足的，按“退二進三”收益調(diào)節(jié)資金管理有關規(guī)定，實行異地代補。廣州的工轉新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）規(guī)定比較細致，明確符合已取得國有建設用地使用權屬證明文件、不涉及企業(yè)原因閑置土地或存在違反供應合同約定的違約行為、取得新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）規(guī)劃條件及產(chǎn)業(yè)資格審查意見，可通過補交土地出讓金的方式調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地。廣州荔灣區(qū)根據(jù)廣州市出臺的相關政策，制定《荔灣區(qū)已出讓普通工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地辦理程序》，其中值得注意的一點是需對地方做出貢獻，要向區(qū)政府無償移交一定比例的產(chǎn)業(yè)用房，具體程序如下圖所示：
廣州市荔灣區(qū)已出讓普通工業(yè)用地轉新型產(chǎn)業(yè)用地流程
Part Ⅳ 結論
由于土地供應的緊張，特別是對于國內(nèi)一二線城市，盤活存量土地必將成為一個趨勢，新型產(chǎn)業(yè)用地的出現(xiàn)為存量工業(yè)用地的轉型開發(fā)增加了一個選項。對于有工業(yè)用地轉型需求的企業(yè)來說，若考慮新型產(chǎn)業(yè)用地這一路徑，則需重點注意以下幾點：地塊是否處于當?shù)卣?guī)劃的新型產(chǎn)業(yè)用地布局范圍內(nèi)，當?shù)卣诘貕K面積上有沒有相關的規(guī)劃限制條件，能否導入當?shù)卣膭畎l(fā)展的新產(chǎn)業(yè)以及能否達到當?shù)卣畬τ谕顿Y強度、稅收的要求。
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