中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展為70～80一代提供了前所未有的進(jìn)階機(jī)遇，這一代人中的佼佼者通過(guò)知識(shí)和勤奮完成了第一代財(cái)富積累。家長(zhǎng)們不計(jì)成本地在子女教育上投資，背后的邏輯是財(cái)富和階層的傳承。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)模式和盈利模式需要緊跟宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化。越來(lái)越多的地產(chǎn)商向“地產(chǎn)+”的方向發(fā)展，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)，如“地產(chǎn)+教育”、“地產(chǎn)+養(yǎng)老”等商業(yè)模式。就“地產(chǎn)+教育”而言，此種模式即解決了家長(zhǎng)痛點(diǎn)，又給開發(fā)商帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。
那么教育地產(chǎn)如何運(yùn)營(yíng)？有幾種模式？“教育+地產(chǎn)”還是“地產(chǎn)+教育”的模式更容易迅速?gòu)?fù)制和擴(kuò)張？教育地產(chǎn)基金是如何設(shè)計(jì)和運(yùn)作？本文進(jìn)行了詳細(xì)的探討。
教育綜合體——未來(lái)教育地產(chǎn)的主流商業(yè)模式
【了解中國(guó)當(dāng)前教育趨勢(shì)】
1. 中國(guó)教育所處階段
國(guó)內(nèi)教育主要分為學(xué)齡前教育、K12教育、高等教育、職業(yè)教育四大階段。
由于人口年齡結(jié)構(gòu)的原因，當(dāng)前 K12教育在校人數(shù)最多，多元化、國(guó)際化的學(xué)制教育和培訓(xùn)需求市場(chǎng)旺盛。另一方面，中國(guó)高等教育與職業(yè)教育的受教育比例分別僅為18%與12%，遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)體制外的教育機(jī)構(gòu)規(guī)模顯然不足，教育機(jī)構(gòu)僅僅是產(chǎn)品的物理堆積，缺少體系化的個(gè)人規(guī)劃。
2. 中國(guó)家庭教育支出占比
富裕起來(lái)的中國(guó)家庭持續(xù)增加教育消費(fèi)的投入，教育消費(fèi)占比從2010年的12%上升至2015年的23%。對(duì)比日本（39%）等發(fā)達(dá)國(guó)家家庭教育類消費(fèi)支出占比，中國(guó)的家庭教育類消費(fèi)支出占比在未來(lái)還將進(jìn)一步擴(kuò)大。教育市場(chǎng)在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍將處于快速成長(zhǎng)階段。
3. 中國(guó)富裕階層子女教育現(xiàn)狀
個(gè)人可投資資產(chǎn)在60萬(wàn)至600萬(wàn)人民幣之間的中產(chǎn)階級(jí)和富人群體迅速崛起。30歲至40歲的中青年已成為中國(guó)大眾富裕階層的中流砥柱，占比達(dá)55%。這一年齡段的人群普遍正處于個(gè)人能力與職業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)段，且大都擁有相對(duì)穩(wěn)定的家庭生活。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，中國(guó)大眾富裕階層中，已婚人群已達(dá)到81.6%，未婚人群僅占16.2%。在已婚的中國(guó)大眾富裕階層中，有1個(gè)及以上子女的人群占到了94%，且超過(guò)一半中國(guó)大眾富裕階層子女年齡在10歲以下。這意味著，未來(lái)5-10年，該階層將具有強(qiáng)烈的K12階段精英教育需求。
當(dāng)前大眾富裕階層的子女在“國(guó)內(nèi)公立學(xué)?！苯邮芙逃谋壤?jí)旱剐远鄶?shù)（95.4%），雖然其余的幾個(gè)選項(xiàng)也都占有一定的比例，但占比相差不大，這反映出大多數(shù)大眾富裕階層家庭依然遵循著中國(guó)傳統(tǒng)的教育模式。但從另一方面來(lái)看，大眾富裕階層家庭子女的求學(xué)之路也開始顯得越來(lái)越多樣化以及低齡化，更多比例的家長(zhǎng)開始認(rèn)同國(guó)外的教育體系，超過(guò)七成的家長(zhǎng)希望孩子在大學(xué)階段出國(guó)深造；另外也有10.8%的家長(zhǎng)希望孩子在高中階段就出國(guó)讀書，從小接受國(guó)際化教育（如IB、A-Level等國(guó)際課程），準(zhǔn)備SAT等相關(guān)考試，為未來(lái)國(guó)外大學(xué)的申請(qǐng)打好基礎(chǔ)。
【教育地產(chǎn)的模式探究】
第一部分：教育地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式概述
1. 教育地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式綜述
我們學(xué)習(xí)了教育地產(chǎn)行業(yè)中幾個(gè)先驅(qū)者的案例，歸納總結(jié)出以下三個(gè)教育地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)典運(yùn)營(yíng)模式。
教育綜合體：
新東方教育綜合體：1）新東方校區(qū)為非素質(zhì)教育內(nèi)容；2）新東方百學(xué)匯為素質(zhì)教育內(nèi)容；3）為東方和力為接洽房地產(chǎn)以及管理方面事宜。
萬(wàn)科的教育綜合體中：教育業(yè)態(tài)+餐飲、電影院等體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)，充分調(diào)動(dòng)家長(zhǎng)在孩子學(xué)習(xí)時(shí)間內(nèi)的潛在消費(fèi)。
社區(qū)教育：
社區(qū)教育中做的好的是萬(wàn)科。萬(wàn)科創(chuàng)辦的“四點(diǎn)半學(xué)堂” 主要解決孩子下午放學(xué)后無(wú)人接、作業(yè)無(wú)人管的問(wèn)題。 社區(qū)教育的盈利點(diǎn)在于提高對(duì)應(yīng)樓盤里的住宅和商業(yè)的價(jià)值。
國(guó)際學(xué)校：
碧桂園主要做國(guó)際學(xué)校和雙語(yǔ)學(xué)校，學(xué)校一般提供15年一貫制教育。 學(xué)校的師資優(yōu)秀，工資水平高，一線城市30萬(wàn)，二三線城市10-15萬(wàn)。
學(xué)生收費(fèi)水平較高，一線城市學(xué)生收費(fèi)20-30萬(wàn)，二線城市3-10萬(wàn)。
國(guó)際學(xué)校有重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩種運(yùn)營(yíng)模式，重資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于能夠享受資產(chǎn)增值，輕資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于可以迅速擴(kuò)張。
2. 教育地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式
1）教育綜合體（萬(wàn)科VS新東方）
萬(wàn)科和新東方在教育綜合體中做的最好，兩者也是最近1-2年內(nèi)才開始在教育綜合體領(lǐng)域中布局。
萬(wàn)科旗下全國(guó)首個(gè)全年齡段城市學(xué)習(xí)綜合體C-Park芝士公園于2013年3月進(jìn)行試運(yùn)營(yíng)。
它的業(yè)態(tài)大致是：一到二層主要是給孩子家長(zhǎng)用的，這有大量的體驗(yàn)式商業(yè)、文創(chuàng)市集，同時(shí)通過(guò)“智慧教學(xué)”的概念，家長(zhǎng)可實(shí)時(shí)通過(guò)手機(jī)了解孩子課堂狀態(tài)。三到五層是學(xué)習(xí)中心，除了早教中心、幼兒園，芝士公園采用了“分時(shí)租賃教室”的概念，說(shuō)通俗點(diǎn)就是“共享教室”，為教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、集體活動(dòng)、教師個(gè)人等，提供了標(biāo)準(zhǔn)化、分時(shí)共享的教育及學(xué)習(xí)空間。公共文體設(shè)施和中庭空間，一起構(gòu)成了城市會(huì)客廳，匯集了如TED等國(guó)內(nèi)外精彩文化活動(dòng)。
2）社區(qū)教育
目前，上海、北京等諸多一二線城市的家長(zhǎng)被學(xué)區(qū)房困擾，好的社區(qū)教育讓家長(zhǎng)趨之若鶩。大小開發(fā)商為了迎合家長(zhǎng)的需求，樓盤會(huì)配套相關(guān)教育設(shè)施，來(lái)提升樓盤的附加價(jià)值。開發(fā)商一般用引進(jìn)教育資源的方式進(jìn)行。
3）國(guó)際學(xué)校
碧桂園主要做國(guó)際學(xué)校和雙語(yǔ)學(xué)校，學(xué)校一般提供15年一貫制教育。 學(xué)校的師資力量?jī)?yōu)越，工資水平高，一線城市30萬(wàn)，二三線城市10-15萬(wàn)。學(xué)生收費(fèi)水平較高，一線城市學(xué)生收費(fèi)20-30萬(wàn)，二線城市3-10萬(wàn)。
一線城市的廣州華南碧桂園學(xué)校，小學(xué)360人、學(xué)費(fèi)17.5萬(wàn)/年，初中290人學(xué)費(fèi)28萬(wàn)/年。二線城市中的長(zhǎng)沙碧桂園威尼斯中英文學(xué)校，在校生2000人，小學(xué)2.2萬(wàn)/年，初中2.4萬(wàn)/年。三線城市中江蘇句容碧桂園小學(xué)，總建筑面積16萬(wàn)方，共3600名學(xué)生，幼兒園6萬(wàn)/年，中小學(xué)6-10萬(wàn)/年。
第二部分：國(guó)際學(xué)校 輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)
1.輕資產(chǎn)VS重資產(chǎn)
1）輕資產(chǎn)（楓葉教育）
楓葉教育集團(tuán)擁有21年的辦學(xué)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從一校到多校，從一市到多市發(fā)展，目前已在中國(guó)大連、上海、天津、重慶、武漢、義烏、鎮(zhèn)江、洛陽(yáng)、平頂山、鄂爾多斯、荊州、西安、淮安、平湖和加拿大甘露市等國(guó)內(nèi)外15地開辦楓葉國(guó)際學(xué)校56所，在校生規(guī)模突破21000人，中外籍教職員工3500多名，形成集外籍人員子女學(xué)校、幼教、小學(xué)、初中、高中為一體的多層次高品質(zhì)的國(guó)際教育體系。公司的凈利率水平能高達(dá) 30%。2012 年，中國(guó)楓葉教育集團(tuán)引入 PPP 模式合作辦學(xué)。
合作方式：地方政府或者民營(yíng)企業(yè)提供資金、負(fù)責(zé)建設(shè)，楓葉負(fù)責(zé)學(xué)校的具體運(yùn)營(yíng)。
假設(shè)一所學(xué)校的總投為 2 億元，楓葉教育投資10%，建設(shè)期2年，那么靜態(tài)投資回收期 4年，這種模式經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，可快速擴(kuò)張復(fù)制。
2）重資產(chǎn)（中泰橋梁）
中泰橋梁因傳統(tǒng)橋梁產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題，轉(zhuǎn)型國(guó)際學(xué)校。
根據(jù)公司非公開發(fā)行公告披露，子公司文凱興教育投資公司將與清華附中共同舉辦一所K12國(guó)際學(xué)校，計(jì)劃招生規(guī)模為 4100 名。通過(guò)向八大處定向增發(fā)募集資金12億，文凱興出資 14.81 億進(jìn)行硬件和軟件投入，租賃給國(guó)際學(xué)校使用。公司同時(shí)向?qū)W校提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，并收取管理費(fèi)。根據(jù)預(yù)案中披露的項(xiàng)目可行性計(jì)劃，建設(shè)期 2 年，占地 17.35 萬(wàn)平方米，建筑面積為21.2 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目投資回報(bào)期大約為 7年。重資產(chǎn)可以享受到資產(chǎn)升值和周邊地塊資產(chǎn)價(jià)值上升的優(yōu)勢(shì)。
第三部分：地產(chǎn)公司教育基金運(yùn)營(yíng)案例
1. 教育地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式
1）教育基金-陽(yáng)光城新奧基金
新奧基金聯(lián)合陽(yáng)光城和陽(yáng)光城控股共同發(fā)起了陽(yáng)光城新奧基金，總規(guī)模30億。
其中：
GP：新奧投資基金，注冊(cè)資本2000萬(wàn)。
新奧基金是專業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋股權(quán)投資、并購(gòu)?fù)顿Y、財(cái)富管理、公司金融等領(lǐng)域。
LP：陽(yáng)光城控股集團(tuán)，為陽(yáng)光城的母公司，有10多年教育運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，旗下?lián)碛杏變簣@、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)等豐富資源，收購(gòu)了北京著名教育品牌匯優(yōu)創(chuàng)。
LP：陽(yáng)光城，知名地產(chǎn)開發(fā)商，有豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
陽(yáng)光城、陽(yáng)光城控股與新奧基金按照20%、25%和55%的持股比例，發(fā)起設(shè)立基金管理公司，并由該基金管理公司募集設(shè)立教育產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金，專向用于教育產(chǎn)業(yè)并購(gòu)事項(xiàng)。本基金的結(jié)構(gòu)為對(duì)外募集20億，陽(yáng)光城出資2億、陽(yáng)光城控股出資6億、新奧基金出資2億，共同組成30億規(guī)模的新陽(yáng)光教育產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金（有限合伙）。
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