隨著我國老齡化人口規(guī)模的快速膨脹，養(yǎng)老問題成為了事關(guān)公平與穩(wěn)定的重大社會(huì)問題。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不是傳統(tǒng)意義上的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是隨著財(cái)富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，為滿足這樣一些人群的需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)；是指為有養(yǎng)生需求人群和老年人提供特殊商品、設(shè)施以及服務(wù)，滿足有養(yǎng)生需求人群和老年人特殊需要的產(chǎn)業(yè)集合。發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老齡化社會(huì)較早，美國、日本等國家經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了較為完善的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營模式。本文闡述了國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)案例，希望對(duì)我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有所啟示。
【美國】
美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅是單純的提供年長人士居住的房屋，也不只是一種盈利的方式，它是一整套完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，它的組成部分包括開發(fā)者、投資者和運(yùn)營者三個(gè)方面。
美國的老年社區(qū)市場(chǎng)經(jīng)營情況比較復(fù)雜，新型社區(qū)不斷出現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，要想在激烈的角逐中贏得市場(chǎng)份額，養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營者就應(yīng)當(dāng)在園區(qū)規(guī)劃建設(shè)上進(jìn)行不斷的調(diào)整和改進(jìn)，以適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)對(duì)滿足客戶體驗(yàn)的需求。
太陽城模式和 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)模式是美國現(xiàn)有的兩個(gè)具有代表性的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營案例。
1、太陽城模式
坐落于美國佛羅里達(dá)州西海岸的太陽城養(yǎng)老社區(qū)，自1961年建設(shè)起，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)。其規(guī)模已達(dá)到微型城市的規(guī)模，據(jù)估計(jì)有超過14萬人口，并且其面積與人口仍在持續(xù)增長中。
01：太陽城內(nèi)部劃分
太陽城內(nèi)部劃分六大居住區(qū)，分別是“太陽城中心”（獨(dú)棟別墅）、“國王之殿”（聯(lián)體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）、“庭院”、“阿斯頓花園”（出租的獨(dú)立居住公寓）、“自由廣場(chǎng)”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）。
其價(jià)位跨度很大，無論是哪個(gè)國家、哪個(gè)年齡段的年長人士都可以在這里找到適合自己的生活。
各個(gè)居住區(qū)享受著共同的公共基礎(chǔ)設(shè)施，包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行、超市、娛樂設(shè)施、健身館等等。還配備老年大學(xué)、進(jìn)修班等文化配套設(shè)施，提供年長人士學(xué)習(xí)和交流的機(jī)會(huì)。
太陽城一切以年長人士為中心，齊全的設(shè)施配備、應(yīng)有盡有的服務(wù)體驗(yàn)盡在社區(qū)之內(nèi)。專業(yè)化的防火防盜等安全措施，更使得入住的年長人士擁有安全感。
02：太陽城設(shè)計(jì)特點(diǎn)
（1）在選址方面，考慮到居住人群多數(shù)是消耗積攢的積蓄，一般選擇土地價(jià)格低廉的郊區(qū)位置。這樣可以大幅度降低房價(jià)帶來的壓力，對(duì)年長人士有較大的吸引力。太陽城本身不配備專業(yè)醫(yī)療設(shè)施，其選址時(shí)考慮醫(yī)療設(shè)施位置，降低開發(fā)成本的同時(shí)滿足年長人士醫(yī)療需求。
（2）選址環(huán)境開闊，能夠更好地營造舒適的居住環(huán)境。
（3）客戶定位精確。太陽城規(guī)定只有年紀(jì)在 55 歲以上的老年人才可以申請(qǐng)入住，如果老年人需要家人的陪護(hù)，18 歲以上的陪護(hù)人員每年的陪護(hù)時(shí)間不得多于 30 日。主要針對(duì)55-70歲之間人士，這類群體相對(duì)年輕化，具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和身體狀況，同時(shí)具有強(qiáng)烈的社交和娛樂需求。
03：太陽城盈利模式
太陽城的收益主要來源兩個(gè)方面：
（1）出售房產(chǎn)所獲得的一次性收入，通過銷售迅速收回開發(fā)成本。
（2）出租房屋所帶來的租金收益以及各類設(shè)施使用帶來的租賃收益，這兩項(xiàng)收益形成太陽城社區(qū)長期性收益。
04：小結(jié)
太陽城模式值得借鑒之處：
（1）依靠銷售住宅迅速回款。
（2）客戶定位精確，從而精確提供服務(wù)。
（3）區(qū)位選擇，臨近醫(yī)療設(shè)施，不設(shè)置醫(yī)療護(hù)理配套設(shè)施，降低成本。
不值得借鑒之處：
（1）中國地少人多，不適合大量興建低密度建筑，應(yīng)以多層和小高層為主。
（2）中國公共醫(yī)療資源不如國外豐富，如果社區(qū)不能提供一定醫(yī)療護(hù)理，就會(huì)影響到入住選擇。中國人選擇老年住區(qū)更為關(guān)心醫(yī)療護(hù)理有關(guān)內(nèi)容。
2、CCRC社區(qū)模式
CCRC社區(qū)全稱為持續(xù)照料退休社區(qū)，完全自理、需要半護(hù)理以及全護(hù)理的年長人士在這里都能夠獲取相對(duì)應(yīng)的居住產(chǎn)品，滿足不同年齡段對(duì)居住和配套服務(wù)的要求。其銷售賣點(diǎn)在于將社區(qū)服務(wù)逐步精細(xì)化，醫(yī)療救護(hù)方面更具備優(yōu)勢(shì)。
01：CCRC社區(qū)內(nèi)部劃分
CCRC社區(qū)最顯著的特點(diǎn)就是以年長人士的自身情況為依據(jù)對(duì)其產(chǎn)品的類型進(jìn)行細(xì)致的劃分，并且依據(jù)住戶身體和心里狀況的變化來調(diào)換住處以及相對(duì)應(yīng)的服務(wù)。
CCRC社區(qū)將入住的年長人士分為三類：
（1）剛剛步入老齡階段，身體狀況較為良好的自理型。CCRC社區(qū)為這部分人群提供住所，以及醫(yī)療、日常餐飲以及保潔等基礎(chǔ)服務(wù)，同時(shí)還開設(shè)各類娛樂內(nèi)容豐富年長人士日常生活。
（2）生活半自理的年長人士，稱之為協(xié)助型。除可以得到與自理型老年人同樣的日常護(hù)理服務(wù)外，還為他們提供吃飯、穿衣服、洗澡等基礎(chǔ)協(xié)助服務(wù)。
（3）完全不能自理的年長人士，稱之為借助型。其分配在特殊社區(qū)內(nèi)，擁有專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)24小時(shí)監(jiān)護(hù)。
02：CCRC社區(qū)設(shè)計(jì)特點(diǎn)
（1）選址選擇地價(jià)較低的郊區(qū)，降低開發(fā)成本，整體建筑以多層為主，規(guī)劃布局緊湊，有利于集中護(hù)理，減少管理成本，方便對(duì)年長人士及時(shí)護(hù)理和照料。
（2）擁有較高的管理護(hù)理人員比例，管理護(hù)理人員與年長人士比例一般可達(dá)到1：1。
（3）從設(shè)計(jì)的總體布局來看，CCRC 中獨(dú)立居住單元、協(xié)助生活單元和完全護(hù)理單元根據(jù)入住者的普遍特點(diǎn)而形成具有不同特點(diǎn)的設(shè)計(jì)重心，例如，獨(dú)立生活單元會(huì)在建設(shè)環(huán)節(jié)中側(cè)重對(duì)交流空間的建設(shè)，滿足居住者溝通的需求；協(xié)助護(hù)理單元會(huì)更加側(cè)重室內(nèi)設(shè)計(jì)的人性化，給入住者提供更加便捷的生活體驗(yàn)；對(duì)于完全不能自理部分，會(huì)更加注重醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)。
（4）配備相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，社區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療室，每層設(shè)護(hù)理站；附近緊鄰醫(yī)院資源；社區(qū)內(nèi)設(shè)專屬食堂，為年長人士提供營養(yǎng)配餐；不設(shè)大會(huì)所，化整為零，為年長人士提供豐富的活動(dòng)設(shè)施。
（5）充分考慮年長人士身體特殊性，房產(chǎn)建設(shè)，室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)候采用通用化設(shè)計(jì)理念。該理念力求滲透到每個(gè)細(xì)節(jié)，核心目的是使居住者不需要專門指導(dǎo)就能直接使用室內(nèi)設(shè)施。這樣的設(shè)計(jì)理念可以使住戶的居住質(zhì)量從細(xì)微處得到改善，從而提升整體居住質(zhì)量。
03：CCRC社區(qū)盈利模式
CCRC最主要的收入來自于月費(fèi)收入和一次性的會(huì)費(fèi)收入。其只提供租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，不提供房屋產(chǎn)權(quán)。
月費(fèi)的金額要根據(jù)護(hù)理的難度而定，對(duì)于健康的居民每月收取的月費(fèi)金額大約為 3000 美元，協(xié)助護(hù)理型長者的年費(fèi)為每月 4000 美元，完全照護(hù)型老年人的年費(fèi)每月在 5000 美元到6000 美元不等。
會(huì)費(fèi)也就是入門費(fèi)，想要入住 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)的老者需要在入住時(shí)一次性繳納 20 萬美元到 100 萬美元不等的入住費(fèi)，金額的大小由入住者選擇的房間的大小而定。
04：小結(jié)
CCRC模式滿足了年長人士對(duì)健康管理、護(hù)理和醫(yī)療的基本養(yǎng)老需求。同時(shí)在同一社區(qū)內(nèi)滿足了不同生理年齡段的不同養(yǎng)老需求。經(jīng)營方面通過入門費(fèi)以及年費(fèi)月費(fèi)的方式獲得收益。同時(shí)通過出租店面獲得租金收益。
但是由于配套設(shè)施要求高，前期投資大，資金回籠慢。入住費(fèi)用偏高，需要強(qiáng)大的政府養(yǎng)老保險(xiǎn)去支撐。同時(shí)需要強(qiáng)大的品牌和信譽(yù)去支撐，讓客戶會(huì)繳納入門費(fèi)用去入住。
【日本】
日本是亞洲老齡化最嚴(yán)重的國家，其養(yǎng)老經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了完備的體系。由于日本土地資源緊缺，政府不主張大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目，提倡以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，加強(qiáng)與社區(qū)的互動(dòng)，構(gòu)建“小規(guī)模、多功能”的養(yǎng)老社區(qū)。
港北新城模式
日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)以居家型老年住宅為典型模式，在其完善的社會(huì)保障體系和介護(hù)保險(xiǎn)制度的基礎(chǔ)上，通過開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)來改善傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老環(huán)境，注重提高老年人的生活質(zhì)量。日本港北新城是居家型老年住宅的典型項(xiàng)目。其形成了具有自身特色的兩代居老年住宅模式。
01：港北新城內(nèi)部劃分
日本港北新城在生活社區(qū)內(nèi)不僅有多種老年住宅產(chǎn)品，還有其他用于租賃的普通住宅產(chǎn)品。
老年住宅產(chǎn)品大致分為三類：
（1）能與家人共同居住的“兩代居”住宅。其服務(wù)對(duì)象是身體健康并希望與子女居住的年長人士。
（2）帶有介護(hù)功能的老年專用住宅。其服務(wù)對(duì)象是需要介護(hù)服務(wù)的年長人士，適老化設(shè)計(jì)并擁有醫(yī)護(hù)人員。
（3）適老化設(shè)計(jì)高級(jí)老年公寓。適合身體健康狀況良好、生活能夠自理的年長人士。
02：港北新城設(shè)計(jì)特點(diǎn)
（1）港北新城項(xiàng)目是由多方參與開發(fā)建設(shè)運(yùn)營的，包括住宅經(jīng)營者、護(hù)理和醫(yī)療保健服務(wù)的經(jīng)營者等。既有專業(yè)管理公司管理住宅租賃和物業(yè)管理，也有專門的養(yǎng)老運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)提供介護(hù)服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)。管理成本低，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)通過分離有效降低。
（2）擁有完善的配套設(shè)施：社區(qū)設(shè)有護(hù)理之家、康復(fù)指導(dǎo)部及其他生活服務(wù)機(jī)構(gòu)，為不愿離開家的老人提供社會(huì)服務(wù)，滿足其健康和精神方面的需求。
（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)人性化：引入高科技智能產(chǎn)品，在生活設(shè)備上進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)，為老人獨(dú)立行動(dòng)提供方便。
（4）社區(qū)活動(dòng)豐富多彩：社區(qū)建有各種興趣活動(dòng)中心、圖書館等，并鼓勵(lì)老人培養(yǎng)自己的愛好活動(dòng)。
03：港北新城盈利模式
港北新城采用租售結(jié)合的方式，通過出售租賃住宅產(chǎn)品獲取直接盈利。這類模式區(qū)別于長期持有，不用收取一次性入住金或保證金。港北新城項(xiàng)目除了住宅產(chǎn)品和房租收入外，還通過征收物業(yè)管理費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等其他服務(wù)費(fèi)用來增加項(xiàng)目收入。
04：小結(jié)
港北新城模式是最值得中國借鑒的，兩代居模式很值得模仿。中國大部分年長人士都希望子女在身邊安享晚年。同時(shí)港北新城也為年長人士提供了醫(yī)療救護(hù)保健娛樂設(shè)施功能。同時(shí)中國也是一個(gè)土地資源稀缺的國家，這種“小規(guī)模、多功能”社區(qū)，很符合中國國情。
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