接下來就是我們整個拿地的這個關(guān)鍵的要義，這個拿地關(guān)鍵要義就是我們在具體推進(jìn)這個產(chǎn)城一體化開發(fā)過程中跟政府協(xié)議拿地開發(fā)過程。這個過程我們需要有五個方面的這個要素。
第一個就是政府關(guān)系。這毫無疑問，如果你沒有一定層面的政府關(guān)系，你很難去打動這個當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)。說到底，這個既要有桌子面上的事情，還有桌子面下邊的事情，這個從政府關(guān)系角度也有多方位的手段。你既可以通過這個當(dāng)?shù)氐囊恍┵Y源方，也可以通過自身的一些單獨(dú)的一些優(yōu)勢來去做。
第二個重要的因素就是企業(yè)主體。就是我們在拿地過程中需要考慮的這個企業(yè)主體，這個企業(yè)主體的過程是我們的關(guān)鍵。企業(yè)主體必須考慮到我們后續(xù)的這個資源的這個整合，前期的這個拿地合作伙伴的利益的綁定以及我們開發(fā)過程中可能會涉及到的相關(guān)利益者的這個捆綁。比如說政府的某個公司子公司，比如城投或者是園區(qū)開發(fā)公司，這些都是我們在一定意義上可以去實(shí)現(xiàn)利益捆綁的這個開發(fā)主體。
第三就是我們核心資源。這個核心資源必須在我們整個拿地的規(guī)劃策劃階段就需要進(jìn)一步的識別和梳理，這個過程也需要去做充分的對接和協(xié)議！就是說我們在跟政府正式溝通之前，實(shí)際上我們可以拿出什么樣的這個資源？打什么樣的牌？都需要有前期非常充分的一個論證和考量。
第四就是方案提報。只有整個的這個故事我們做完之后，我們需要有一個系統(tǒng)的一個方案來去展示我們對整個片區(qū)開發(fā)的一個思考，因?yàn)楝F(xiàn)在政府的決策都是集體決策，雖然說我們搞定了某一個主要領(lǐng)導(dǎo)或者分管領(lǐng)導(dǎo)，但一定意義上來講，你這個地塊要真正的落袋為安，還需要有比較充分的理由和比較上得了臺面的這個東西，至少不能讓對手或者是讓你的競爭者在這個公開場合挑戰(zhàn)我們拿地的這個事情。
最后就是具體的利益捆綁。利益捆綁這里為什么我們單獨(dú)去講？實(shí)際上利益捆綁這個事情是很有技巧的，我們后面也會講到。一方面就是我們在前期拿地的時候我們介入的這個利益的主體可能是我們的一個捆綁方式；另一方面就是開發(fā)過程中我們需要捆綁的這個主體，這個過程我們也需要有相應(yīng)協(xié)議去約束，同時我們最主要的這個合作對手就政府怎么樣我們在前期這個開發(fā)過程中把我們的利益綁定，保證我們在后續(xù)二級市場拿地的過程中不要遇到K2這樣的企業(yè)也是我們在這個利益捆綁的時候需要去考慮的一個方式。
這里我們對整個拿地的策劃和規(guī)劃也是形成了三個階段多個步驟的一個梳理，這三個階段和多個步驟，我們也是考慮多方面的一個因素。
首先是我們的謀劃階段。這個謀劃階段需要我們在政府溝通和操作條件以及我們資源條件三個維度都去做一個非常重要的一個梳理，這個梳理是需要我們把我們自身的這個資源、政府的意向和整個方案的一個初步架構(gòu)都做一個梳理。
第二步就是我們操盤的階段。在我們跟政府的態(tài)度能夠達(dá)成一致的情況下，我們進(jìn)一步去推我們的整個一個策劃方案和規(guī)劃方案，然后我們把合作伙伴的導(dǎo)入也進(jìn)一步的往前推，這個過程就逐步的把我們的這個理想慢慢的靠近了現(xiàn)實(shí)。同時我們在具體落地的過程中也要注意跟規(guī)劃層面的一個銜接，尤其是大的城市規(guī)劃的覆蓋、城市控規(guī)的覆蓋甚至城市土地利用指標(biāo)的一個合理的把握，這個也需要這個多方面的一個平衡。此外就是我們的政策支持開發(fā)平臺和外部合作的支持也需要在這個操盤階段都能夠有非常清晰的一個梳理。
最后就是整個的項(xiàng)目的一個動態(tài)管理。項(xiàng)目動態(tài)管理必須要考慮到我們方方面面因素，也考慮到我們拿定目標(biāo)的一個確認(rèn)。我們遇到很多企業(yè)的老總跟我們講，唉說張總你這個事情是不是能夠確保我們拿到地，我說對不起!我們在萬達(dá)、在華夏，我們做很多項(xiàng)目，不是說我們幫他一定要拿到這個目標(biāo)地塊，而是說在若干個地塊之中，我們選取我們最有利的或者最合適的合作伙伴去作為我們拿地的一個對象來去操作。為什么？因?yàn)槟玫剡^程中不確定因素太多了，最主要的就是政府的因素，比如說政府的換屆，政府的這個政策的因素。我們2016年的時候幫金茂做了一個方案的策劃，在武漢的這個江岸區(qū)的一塊地，這塊地當(dāng)時整個的這個方案都是得到了市領(lǐng)導(dǎo)的一個初步的認(rèn)可。但是最后這個地塊的出現(xiàn)了拿地的一個變化的政策因素是什么？就是我們前期預(yù)料到的事情，這個成為了現(xiàn)實(shí)，就是武漢現(xiàn)在在推的一個國家級新區(qū)的建設(shè)，他的地塊正好處在國家級新區(qū)的一個核心區(qū)域，如果大家有心的話，可以上網(wǎng)去查一下，因?yàn)檫@個事情基本上已經(jīng)黃了，所以說我們也是希望大家在拿地的過程中對于這個產(chǎn)城一體化的拿地方案要有非常清晰的一個認(rèn)識。
官方微博