2017年7月26日，遠博志城專家張慧民先生為北京大學標桿智庫平臺會員，以《后城鎮(zhèn)化時代土地獲取的新思維與新模式》為主題進行授課。本次授課共分四個部分，包括是引子、后城市化時代的特征與房企痛點、后城市化時代拿地新思維，以及后城市化時代拿地新模式。以下為本次授課的精選內容：
關于目前整個房地產時代的特征有四個方面：第一個方面就是人口特征，從總量上來看，中國的城鎮(zhèn)化率目前平均在50%左右，這個是常住人口的城鎮(zhèn)化率，不是戶籍人口城鎮(zhèn)化率，跟美國的城鎮(zhèn)化水平76%的指標相比，我們還有15%以上的空間。從目前的發(fā)展軌跡來看，只要有這個差距，就一定會有未來的發(fā)展動力，這個落差就是我們未來房企未來發(fā)展的一個重要支撐。同時，從新型城鎮(zhèn)化概念而言，我們當前的城鎮(zhèn)化一定意義上來講更加注重的還是空間的城鎮(zhèn)化，是造城的過程。而未來我們的城鎮(zhèn)化更多的是往產業(yè)城鎮(zhèn)化和產業(yè)與居住城鎮(zhèn)化相協(xié)調的一個發(fā)展階段來去推進，這個過程是我們目前逐步在推進的。這里還有兩個大的背景：一個是穩(wěn)外需的“一帶一路”政策，另一個是破內需的全面兩孩政策。
2016年中國新出生人口比2015年增加了170萬左右，這個數(shù)字也是我們未來房地產市場重要的轉變信號。分區(qū)域的城鎮(zhèn)化發(fā)展結構來看，目前全國長三角、珠三角是城鎮(zhèn)化發(fā)展的領先區(qū)域，也是重要的人口流入地。目前八個省市包括上海、北京、天津、廣東、遼寧、江蘇、浙江和福建，城鎮(zhèn)化率超過60%。另外三大直轄市上海、北京、天津超過80%，基本上已經是發(fā)達國家的水平。未來的發(fā)展，我們認為在核心區(qū)域、熱點區(qū)域還會有一些新的城市群，核心的片區(qū)也是成為我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要熱點地區(qū)。
第二個特征是政策，在中國從事房地產行業(yè)最大的一個要素，就是政策。土地政策，我國從04年開始統(tǒng)一的招拍掛制度，這個制度執(zhí)行對整個房地產市場發(fā)展具有劃時代意義。80年代像以萬科為代表的房地產市場興起，到現(xiàn)在龍頭企業(yè)的一個發(fā)展模式也是形成了分水嶺。在90年代末2000年初，南方的大盤時代非常盛行，在當時政府對于土地開發(fā)本身沒有資源條件情況下，以房地產企業(yè)為主導的開發(fā)模式流行一時。后來政府從市場到計劃進行了深刻的變革，這里也有一個大的背景，就是政府對于整個城市運營土地開發(fā)也是從不懂到懂。從價值的獲取，從以前的放水養(yǎng)魚到后來的極端收縮也是一個非常重要的轉變。04年以后很多房地產企業(yè)就是按照政府新的模式去拿地，這種拿地的結果就是分散切割的小地塊開發(fā)；它的土地價值和溢價空間相對來講都是鎖定的，而在當前面粉比賣面包貴、土地地塊由其核心城市地塊出讓非常少的情況下，房地產企業(yè)也是面臨了新的危機。
另外，就是對于整個房地產市場的供應結構的一個判斷。這里，土地市場特征我們從08年到16年，全國300個城市的住宅用地平均出廠價番了三番；另外，住宅用地的占比結構從原來的超過20%現(xiàn)在下降到不足15%左右，而未來在一線、二線、三線城市所有的住宅用地總量供給是持續(xù)下降的，僧多粥少的局面一定會常態(tài)化。我們可以說，從土地市場端對行業(yè)的擠出效應現(xiàn)在是越來越放大，很多市場的門檻，基本上單地塊的出讓金都是超過一百一，起拍價都超過一百一，那么很多企業(yè)自然而然地就被擠出了市場。
我們對于整個中國后城市化時代的土地出讓趨勢也做一個判斷，我們主要的一個大思路就是在國家主體開發(fā)下的城鎮(zhèn)化進程，國家主體開發(fā)是什么概念？是國家從中央到地方的一個計劃城鎮(zhèn)化的一個體系，這個體系我們開發(fā)企業(yè)必須把握好跟得上。
我們認為有四個重要的領域：第一個領域是園區(qū)建設、新城建設。重點是產業(yè)園區(qū)、新城新區(qū)、CBD、科技園區(qū)，包括物流園區(qū)。圍繞這些產業(yè)品質的開發(fā)，自然而然會有大量的建設用地去釋放。包括在高新區(qū)開發(fā)區(qū)里面，他們會配套很多住宅片區(qū)也是需要產城融合，需要人口導入，那么這個過程是非常重要的一點。第二個領域是TOD導向的開發(fā)。TOD導向的開發(fā)，既包括大區(qū)域的高鐵站點開發(fā)，也包括城市內部的軌道交通站點開發(fā)。華夏專門成立了TOD開發(fā)事業(yè)部，也是對這個趨勢一個應對。第三個領域是主題片區(qū)。這里的主題片區(qū)在各個城市也有相應的文化創(chuàng)意街區(qū)、健康產業(yè)片區(qū)、旅游度假區(qū)。這些也是國家主體功能區(qū)重要的城鎮(zhèn)化體系的組成部分，也是房地產跟進政府投資的重要的拿地視角。第四個領域是城市更新。原來深圳、廣州的很多企業(yè)也沾了光，也是靠城市更新實現(xiàn)了企業(yè)自身的原始積累，包括鄭州的升龍從地方的企業(yè)變成了全國性企業(yè)，從鄭州走向了上海，也是實現(xiàn)了企業(yè)的轉型。另外，在工業(yè)園區(qū)的二次開發(fā)方面，現(xiàn)在也是非常重要的熱點，還有小城鎮(zhèn)改造，這些都是我們的熱點。
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