從“少年中國(guó)”到“銀發(fā)中國(guó)”，中國(guó)僅用了18年（1981-1999年）就走過西方國(guó)家?guī)资晟踔辽习倌甑摹白兝稀敝?。中?guó)跑步進(jìn)入老齡化，龐大且復(fù)雜的養(yǎng)老服務(wù)剛性需求加速釋放。地產(chǎn)業(yè)圍繞養(yǎng)老居住和養(yǎng)老服務(wù)，成為夕陽工程里的朝陽產(chǎn)業(yè)。
養(yǎng)老地產(chǎn)從2013年政策元年以來，逐漸成為養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域改革的重點(diǎn)，從土地供應(yīng)、優(yōu)惠鼓勵(lì)、政策監(jiān)管、融資模式等方面，加快推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程。在與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的關(guān)鍵政策與要素環(huán)節(jié)中，“土地供應(yīng)”成為限制養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模、經(jīng)營(yíng)模式及整體價(jià)值有效性的關(guān)鍵要素。近幾年，隨著宏觀用地政策的收緊，建設(shè)用地的可利用空間逐漸收窄，如何更好地利用增量用地，以及復(fù)活規(guī)模較大、成本較低的存量用地，尤其是企業(yè)自有的自有用地、工業(yè)用地等已有用地開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，成為進(jìn)軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)必須思考的問題。
【增量改存量帶動(dòng)現(xiàn)有存量資產(chǎn)的盤活】
（一）土地政策嚴(yán)控增量同時(shí)，鼓勵(lì)盤活存量
2014年國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》，要求嚴(yán)控建設(shè)用地增量，盤活存量，嚴(yán)控城市新區(qū)無序擴(kuò)張，加強(qiáng)建設(shè)用地全程監(jiān)管及執(zhí)法監(jiān)察，同時(shí)制定鼓勵(lì)政策，形成節(jié)約集約用地的激勵(lì)機(jī)制。2016年國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見(試行)》中指出：鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人進(jìn)行改造開發(fā)。
（二）國(guó)家鼓勵(lì)盤活存量社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老
2016年十六部委發(fā)文《關(guān)于支持整合改造存量社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》中指出鼓勵(lì)盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。2017年《關(guān)于運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》中指出鼓勵(lì)政府將現(xiàn)有公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)交由社會(huì)資本方運(yùn)營(yíng)管理。支持機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位將所屬的度假村、培訓(xùn)中心、招待所、療養(yǎng)院等，通過PPP模式轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，吸引社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)管理。鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)庫存高、出租難的地方，通過PPP模式將存量廠房、商業(yè)設(shè)施及其他可利用的社會(huì)資源改造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
【存量資產(chǎn)盤活帶來輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式新路徑】
存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向很多，可以轉(zhuǎn)型養(yǎng)老的存量資產(chǎn)主要為以下幾種：工業(yè)用地、社區(qū)服務(wù)用地、公共事業(yè)用地、公益用地、爛尾樓盤、辦公樓、公用設(shè)施用地、園林地域、存量酒店及度假村、集體用地、旅游用地。其中涉及最多且具有代表性的為工業(yè)用地、公共事業(yè)用地和辦公樓，不少央企及地方國(guó)企，皆根據(jù)自有存量用地的特色屬性，通過各種合作與開發(fā)方式，實(shí)踐著存量資產(chǎn)盤活開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式新路徑。
工業(yè)用地改造養(yǎng)老項(xiàng)目：重慶中梁鎮(zhèn)的“政府建設(shè)+村集體運(yùn)營(yíng)”模式
公共事業(yè)用地改造養(yǎng)老項(xiàng)目：不老山莊的“存量土地使用權(quán)租讓”模式
社區(qū)商業(yè)用地改造養(yǎng)老項(xiàng)目：首開寸草“合作共建”模式
宗教用地改造養(yǎng)老項(xiàng)目：廣安禪寺“養(yǎng)老功能拓展”模式
【存量資產(chǎn)盤活轉(zhuǎn)型養(yǎng)老服務(wù)的實(shí)施建議】
第一，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上，存量資產(chǎn)改建養(yǎng)老服務(wù)的的核心是“養(yǎng)”。在地產(chǎn)轉(zhuǎn)性與重新利用的基礎(chǔ)上，存量資產(chǎn)的盤活需要更加注重落地康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的規(guī)劃設(shè)計(jì)與落地，避免陷入傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)“快銷賺快錢”的舊有模式，警惕養(yǎng)老設(shè)施用地的政策限制與監(jiān)管。
第二，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，存量資產(chǎn)在改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套設(shè)施和設(shè)備中均應(yīng)體現(xiàn)生態(tài)、環(huán)保、安全、體貼等特點(diǎn)，同時(shí)項(xiàng)目容積率、綠化率、公共活動(dòng)空間以及電、通風(fēng)與采光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重戶型設(shè)計(jì)的舒適性、整體環(huán)境的優(yōu)雅性、外出交通的便利性、平時(shí)生活的安全性;另一方面，注重產(chǎn)品配套設(shè)施的適老化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。
第三，在功能整合上，由于與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的目標(biāo)客群不同，在存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)中需要注入更多的醫(yī)療健康管理、文化娛樂及家政物業(yè)等“軟”服務(wù)，這些需要企業(yè)大力投入和整合資源。
第四，在盈利模式上，存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目因其土地性質(zhì)不同、定位不同，盈利模式有產(chǎn)權(quán)銷售、租賃、持有經(jīng)營(yíng)和混合經(jīng)營(yíng)等不同模式，企業(yè)須全身心投入、全方位服務(wù)、“捆綁式”承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
第五，在資源整合上，養(yǎng)老項(xiàng)目多投入周期較長(zhǎng)、投入大，需要整合大量的產(chǎn)業(yè)資源，再加上行業(yè)內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目都是摸著石頭過河，政府的配套政策以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)都沒有明確，尚無現(xiàn)成的政策或者成功的案例可以照搬，在這種情況下，不具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)資源的企業(yè)，在盤活存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老服務(wù)實(shí)踐中需特別謹(jǐn)慎。
雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅M(jìn)入的企業(yè)越來越多，但叫好不叫座，痛點(diǎn)在于能否找到一個(gè)清晰的盈利模式。
【養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及發(fā)展背景】
何謂養(yǎng)老地產(chǎn)？養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)老為主題，地產(chǎn)為載體，適老化設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)為核心價(jià)值的新興地產(chǎn)形式。它復(fù)合了房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老服務(wù)和金融創(chuàng)新等多種屬性，對(duì)企業(yè)的實(shí)力要求非常高。近年來，知名房企、產(chǎn)業(yè)資本、保險(xiǎn)巨頭等紛紛高調(diào)入局，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入黃金爆發(fā)期。由于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性和多樣性，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中企業(yè)也是多方面試水。若想從中分一杯羹，企業(yè)須找到適合的盈利模式。在此背景下，合富研究院參與到養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)之中。在對(duì)國(guó)內(nèi)多個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目深入研究之后，合富研究院歸納出：“重組”盈利要素，“設(shè)計(jì)”盈利模式，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵步驟。
【養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式特征分析】
目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利要素主要有以下幾項(xiàng)：
房地產(chǎn)銷售——開發(fā)商通過建設(shè)養(yǎng)老住宅，出售產(chǎn)權(quán)房快速盈利；
土地增值——企業(yè)長(zhǎng)期持有和經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目，隨著土地價(jià)值升值而獲得的土地溢價(jià)收益；
基礎(chǔ)養(yǎng)老型服務(wù)——企業(yè)通過為養(yǎng)老人群提供養(yǎng)老服務(wù)（生活照料服務(wù)、醫(yī)療保健服務(wù)、家政服務(wù)、緊急救助服務(wù)、精神慰藉服務(wù)等），而獲得服務(wù)消費(fèi)額；
生活消費(fèi)型服務(wù)——為老年人配置會(huì)所及其他服務(wù)設(shè)施（如養(yǎng)老學(xué)院，醫(yī)療康養(yǎng)機(jī)構(gòu)等），營(yíng)造多元化生活消費(fèi)場(chǎng)景，獲取收益；
養(yǎng)老金融產(chǎn)品——通過養(yǎng)老金融來預(yù)防老年時(shí)期各種風(fēng)險(xiǎn)，提供多元化、多層次養(yǎng)老金融產(chǎn)品，是一種重要金融戰(zhàn)略。
基于企業(yè)在開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目時(shí)對(duì)上述盈利要素的差異化重組，而形成的下面三大盈利模式，特征各異：
（一） 全部出售型
【模式解讀】出售養(yǎng)老概念住宅產(chǎn)權(quán)/使用權(quán)為主要盈利來源。社區(qū)同時(shí)打造區(qū)域級(jí)別的超配套設(shè)施，營(yíng)造居家養(yǎng)老的氛圍，便于住宅銷售快速盈利。
典型案例：浙江某著名旅游小鎮(zhèn)養(yǎng)老大盤
【案例簡(jiǎn)介】本項(xiàng)目以養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做住宅純銷售。同時(shí)打造學(xué)院式頤養(yǎng)核心配套，提高項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
【養(yǎng)老客群】入住門檻高，一次性支出大；具備一定投資價(jià)值；提供的養(yǎng)老服務(wù)有限且不可持續(xù)（社區(qū)因缺乏長(zhǎng)期養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)，后期易出現(xiàn)服務(wù)不及預(yù)期的現(xiàn)象）。
【企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)瓶頸】回報(bào)周期短，賣房即可獲利；但利潤(rùn)來源單一，出售產(chǎn)權(quán)將使開發(fā)商無法獲得土地升值帶來的紅利，也得不到通過運(yùn)營(yíng)獲得的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。
(二）部分出售+長(zhǎng)期持有型模式相結(jié)合
【模式解讀】即租售結(jié)合模式，養(yǎng)老概念住宅銷售，與嵌入式養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營(yíng)。常見于城郊大盤。
經(jīng)典案例：杭州萬科某園嘉樹
【案例簡(jiǎn)介】被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬科首個(gè)真正意義上的養(yǎng)老項(xiàng)目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開發(fā)模式。項(xiàng)目初期出售少量使用權(quán)產(chǎn)品，現(xiàn)在為純租賃形式，按一次性繳納5年或15年租金（37-126萬元）。通過設(shè)置較高的租賃入住門檻，維系整體養(yǎng)老服務(wù)檔次，同時(shí)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)?，F(xiàn)狀已是滿租狀態(tài)，需排號(hào)入住。
【養(yǎng)老客群】出售部分門檻高，有投資價(jià)值，可長(zhǎng)期享有養(yǎng)老服務(wù)；運(yùn)營(yíng)部分入住和享受養(yǎng)老服務(wù)的門檻低于出售部分?？蛻艨筛鶕?jù)自身情況靈活選擇。
【企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)瓶頸】回報(bào)周期一般，回現(xiàn)有一定保障，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低；出售部分可快速回籠資金，持有經(jīng)營(yíng)部分有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。但運(yùn)營(yíng)成本較高；運(yùn)營(yíng)上相對(duì)靈活，但專業(yè)性難度高，租售比例和資源配置難把控。
（三）長(zhǎng)期持有型模式（會(huì)員制消費(fèi)）
【模式解讀】即只租不售，全部持有并長(zhǎng)期租賃，以持有物業(yè)為基礎(chǔ)，以提供養(yǎng)老服務(wù)為核心。企業(yè)擔(dān)任起運(yùn)營(yíng)商角色，設(shè)置一定的入住門檻，采取按月收取服務(wù)費(fèi)的形式運(yùn)作項(xiàng)目。此種模式對(duì)企業(yè)資金要求極高，需長(zhǎng)期資金投入，回報(bào)周期長(zhǎng)；對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力有較高要求。企業(yè)在長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)此類養(yǎng)老項(xiàng)目時(shí)，經(jīng)常采取會(huì)員制的消費(fèi)模式。通過出售高額長(zhǎng)/短租會(huì)員卡，收取高端服務(wù)費(fèi)盈利，部分項(xiàng)目兼有保險(xiǎn)/理財(cái)?shù)挠馈?/span>
經(jīng)典案例：廣州某康之家
【案例簡(jiǎn)介】入住門檻高，屬高端養(yǎng)老物業(yè)。為保險(xiǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)做配套支持。此為養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的重要?jiǎng)?chuàng)新。
【養(yǎng)老客群】享有定制化、多元化高端養(yǎng)老服務(wù)，最大限度滿足自身需求；入住門檻極高，是身份和地位的象征。
【企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)瓶頸】占據(jù)高端市場(chǎng)，樹立品牌。但投入成本極高，回報(bào)周期較長(zhǎng)；收費(fèi)高，客戶群體少，盈利不穩(wěn)定，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。
【養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式適用性分析】
目前，市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)的參與主體主要有房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)、全國(guó)性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、大型實(shí)業(yè)集團(tuán)、私募產(chǎn)業(yè)基金、國(guó)內(nèi)外知名投資運(yùn)營(yíng)和服務(wù)護(hù)理機(jī)構(gòu)，他們?cè)谫Y金實(shí)力、開發(fā)建設(shè)、設(shè)施運(yùn)營(yíng)和融資水平方面各有差異。在選取盈利模式時(shí)，企業(yè)需審時(shí)度勢(shì)，基于自身的優(yōu)勢(shì)與利益目標(biāo)，結(jié)合地區(qū)養(yǎng)老客群特征，靈活運(yùn)用。
（一）基于企業(yè)優(yōu)勢(shì)的盈利模式適用性
建議企業(yè)主體參與生態(tài)體系合作共贏，既可充分發(fā)揮各自主體優(yōu)勢(shì)，又降低由單一主體獨(dú)自建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，利于養(yǎng)老地產(chǎn)順利發(fā)展。
（二）基于企業(yè)利益目標(biāo)的盈利模式適用性
（三）基于養(yǎng)老客戶特征的盈利模式適用性
上述三種盈利模式都必須建立在有足夠的養(yǎng)老人群作為客源的基礎(chǔ)上。企業(yè)主在選擇盈利模式時(shí)，必須充分重視養(yǎng)老市場(chǎng)客戶特征，包括養(yǎng)老觀念、購(gòu)買能力、養(yǎng)老服務(wù)需求、消費(fèi)模式偏好等，降低因消費(fèi)不足造成的風(fēng)險(xiǎn)。
【當(dāng)前存在的問題】
雖然各路資本紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)，但至今還沒有一個(gè)清晰的盈利模式可以作為標(biāo)桿的養(yǎng)老項(xiàng)目。經(jīng)過深入調(diào)研，合富研究院發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目存在著系列問題：
（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)——養(yǎng)老市場(chǎng)需求雖大，養(yǎng)老項(xiàng)目空置率卻普遍較高
高空置率不是供給過剩，而是養(yǎng)老消費(fèi)能力不足。新興產(chǎn)業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)高門檻，讓很多養(yǎng)老客戶“望而卻步”。目前經(jīng)營(yíng)類養(yǎng)老項(xiàng)目的空置率普遍在35%～45%之間，而一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率要達(dá)到75%～85%才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。
（2）資本風(fēng)險(xiǎn)——投資前景樂觀，但“錢”途渺茫
養(yǎng)老地產(chǎn)是非快速消費(fèi)型產(chǎn)業(yè)，土地成本高昂，養(yǎng)老配套設(shè)施多，先期投入資金要求高，打造一個(gè)成熟的養(yǎng)老社區(qū)，需要有耐心的培育經(jīng)營(yíng)，還需要不斷的資金投入。至少6-8年才能做到收支平衡，而真正實(shí)現(xiàn)盈利則要8-10年的時(shí)間。
（3）運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)——強(qiáng)調(diào)“銷售”而非“服務(wù)”的“養(yǎng)老概念”地產(chǎn)基于前期資金投入量大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)的資本屬性，部分養(yǎng)老項(xiàng)目仍然處于概念階段。以“養(yǎng)老”之名行“地產(chǎn)開發(fā)”之實(shí)，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老住宅的快速銷售，而弱化了核心內(nèi)容養(yǎng)老服務(wù)體系的打造，配套資源和適老產(chǎn)品與服務(wù)嚴(yán)重缺乏。
看似繁榮的養(yǎng)老地產(chǎn)，真正實(shí)現(xiàn)盈利者少有。
【未來發(fā)展趨勢(shì)及盈利策略思考】
目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)處于初期探索階段，從政策引導(dǎo)到市場(chǎng)化運(yùn)作，都逐步走向規(guī)范和成熟。（1）政府切實(shí)推進(jìn)，鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入，促使養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)多元化發(fā)展
國(guó)家大力扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，自2010年起，政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的政策文件，包括土地供給、資金支持、稅收補(bǔ)貼等多方面內(nèi)容，指導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)平穩(wěn)有序發(fā)展。養(yǎng)老政策的利好信號(hào)鼓勵(lì)多種社會(huì)資本進(jìn)入，一定程度上促使養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化發(fā)展，創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)新模式。
（2）創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)，延伸消費(fèi)場(chǎng)景，豐富養(yǎng)老服務(wù)盈利渠道
以養(yǎng)老服務(wù)為紐帶，上下游延伸、橫向拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條，打造全生態(tài)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈。從老年人的生活場(chǎng)景，延伸至衣食住行、護(hù)理、休閑娛樂等各個(gè)消費(fèi)場(chǎng)景；從聚焦于老年人，拓展至其子女、同事和朋友。
（3）整合養(yǎng)老全產(chǎn)業(yè)鏈，助力養(yǎng)老地產(chǎn)金融化，創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式
整合養(yǎng)老地產(chǎn)投資、開發(fā)、持有、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，并對(duì)各環(huán)節(jié)進(jìn)行充分金融化，形成養(yǎng)老地產(chǎn)金融化模式，打造內(nèi)部可復(fù)制、外部可推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利新模式。
結(jié)尾。作為夕陽工程里的朝陽產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式尚處探索階段，盈利的空間有待持續(xù)的創(chuàng)新和拓展。
中國(guó)老齡化勢(shì)不可擋，由于中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)起步比較晚，很多企業(yè)還是吸收了日本的經(jīng)驗(yàn)，但中日兩國(guó)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的措施方面存在比較大的差異。日本的養(yǎng)老立法制度和政府的援助政策十分完備，老年生活是以國(guó)民年金(養(yǎng)老金)、醫(yī)療保險(xiǎn)、介護(hù)保險(xiǎn)這“三道關(guān)”來全面實(shí)施保障的，因而催生了日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。養(yǎng)老問題本質(zhì)上還是社會(huì)問題大于商業(yè)問題，所以中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)道路還任重道遠(yuǎn)。
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